Bir sözleşme yükleyin, aleyhinize olan maddeleri size söylesin.

Özet

Bu belge, bir limited şirketin kiracı sıfatıyla imzalayacağı, 1 yıl süreli bir iş yeri (büro) kira sözleşmesidir. Sözleşme genel olarak kiraya veren lehine tek yanlı düzenlenmiş; kira artış oranı, cezai şart, depozito iadesi, esaslı onarım yükümlülüğü ve tahliye taahhüdüne ilişkin birçok hüküm, Türk Borçlar Kanunu'nun emredici hükümlerine açıkça aykırıdır. Ayrıca kiracının tacir olması nedeniyle bir dönem uygulanmayan TBK hükümlerinin istisna süresi 1/7/2020 tarihinde sona erdiğinden, sözleşme tarihi (01.03.2026) itibarıyla TBK m. 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 tam olarak uygulanır; bu nokta müzakerede kritik bir kaldıraçtır.

İçtihat ve mevzuat değerlendirmesi

a) Kira artışı (Md. 4) – TBK m.344'e aykırı, RİSK: TBK m.344 6, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın "bir önceki kira yılında TÜFE'nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla" geçerli olduğunu emredici şekilde düzenler. Sözleşmedeki "TÜFE değişiminin iki katı, en az %50" şartı bu tavana aykırıdır ve TÜFE oranını aşan kısım kesin hükümsüzdür (TBK m.27 14).

b) Cezai şart/muacceliyet (Md. 8-9) – TBK m.346'ya 10 aykırı, RİSK: TBK m.346 10 açıkça "kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir" demektedir. Madde 8'deki "kalan kira bedellerinin tamamının cezai şart olarak derhâl ödenmesi" ve Madde 9'daki muacceliyet + 6 aylık cezai şart düzenlemeleri doğrudan bu emredici hükme aykırıdır.

c) İhtarsız fesih (Md. 8) – TBK m.315'e aykırı: TBK m.315 7, kiracının temerrüdünde kiraya verenin yazılı olarak süre vermesini (çatılı işyerinde en az 30 gün) ve ancak bu sürede ifa edilmezse feshedilebileceğini öngörür. "İhtar çekmeksizin derhâl fesih" hükmü geçersizdir.

d) Depozito (Md. 5) – TBK m.342'ye aykırı, RİSK: TBK m.342 8, güvence bedelinin 3 aylık kira bedelini aşamayacağını, paranın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılmasını emreder. Sözleşmedeki 6 aylık depozito (372.000 TL) bu sınırı iki kat aşmaktadır; ayrıca "kiraya verenin takdirine göre iade" ve "belge ibrazı gerekmez" ifadeleri, depozitonun kiracının kiralanana verdiği zararların teminatı olduğunu ve iade talebinde kiraya verenin ileri sürdüğü kira, yan gider ve hasar alacakları ile mahsup durumunun somut olarak araştırılması gerektiğini kabul eden Yargıtay 3. HD E.2019/637 K.2019/3984 2 kararıyla bağdaşmaz. Aynı kararda hatırlatıldığı üzere kiraya veren, geri verme sırasında kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri TBK m.335 uyarınca hemen yazılı bildirmezse kiracı kural olarak sorumluluktan kurtulur; kesinti ancak ispatlanan alacak karşılığında yapılabilir, keyfi kesinti tanınmaz.

e) Esaslı onarım (Md. 7) – TBK m.301'e aykırı, RİSK: TBK m.301 5, kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğunu düzenler ve bu hükmün konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça belirtir. Kiracıya ise TBK m.317 13 uyarınca yalnız olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri düşer. Çatı, cephe, asansör ve ısıtma tesisatına ilişkin esaslı onarım masraflarının kiracıya yüklenmesi m.301'in kiracı aleyhine değiştirilmesi niteliğindedir ve geçersiz sayılmalıdır.

f) Tahliye taahhüdü (Md. 6) – TBK m.352/1 11 karşısında geçersizlik savunulabilir, RİSK: TBK m.352/1 11, kiracının kiralananı boşaltmayı kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak üstlenmesini arar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/975 K.2021/1108 1, bu ifadenin tahliye taahhüdünün teslimden sonra hüküm ifade edeceğine ilişkin Yargıtay uygulamasının kanunlaşması olduğunu belirtmiştir. Ancak içtihat taahhüdü kendiliğinden geçersiz saymaz: aynı kararda taahhüdün kira sözleşmesinden önce alındığını ileri süren kiracının bunu ispatla yükümlü olduğu kabul edilerek kiracı lehine verilen ret kararı bozulmuştur. Nitekim TBK öncesi döneme ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2008/6-369 K.2008/394 4 (sözleşmeden sonraki bir tarihi taşıyan ve boş imzalatıldığı ispatlanamayan taahhüt) ve (Kapatılan) 6. HD E.2013/12792 K.2013/13798 3 (sözleşmeden birkaç gün sonra noterde verilen taahhüt) kararlarında taahhüt geçerli sayılmış ve tahliyeye hükmedilmesi gerektiği belirtilmiştir. Somut sözleşmede ise Madde 6, taahhüdün sözleşmeyle aynı tarihte, yani kiralanan teslim edilmeden verildiğini metnin kendisinde göstermektedir; bu, TBK m.352/1 11 karşısında geçersizlik savunmasını güçlendirir ve kiracının ispat yükünü kolaylaştırır. Yine de geçersizlik, tahliye talebi hâlinde ileri sürülüp ispatlanması gereken bir savunmadır; en güvenli yol hükmün sözleşmeden çıkarılmasıdır.

g) Aleyhe değiştirme yasağı (Md. 3, 8) – TBK m.354: TBK m.354 9, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngörür; kiraya verenin tek taraflı, ihtarsız fesih yetkisi bu yasakla da çelişir.

Riskler ve aleyhe noktalar

• Kira artışında sabit %50 alt sınırı, piyasa/TÜFE koşullarından bağımsız aşırı yük getirir.
• Depozitonun 6 aylık kira tutarında olması ve iadesinin kiraya verenin "takdirine" bırakılması, kiracıyı belgesiz/keyfi kesintiye açık bırakır.
• Cezai şart tek taraflı: kiracı fesheder/temerrüde düşerse ağır yaptırım, kiraya veren fesheder ise hiçbir tazminat yok (Md. 9) – karşılıklılık ilkesine aykırı, dengesiz.
• Devir/alt kira/kullanım amacı değişikliği tam yasak – normalse de esneklik hiç yok (örn. grup şirketine devir dahi mümkün değil).
• Tadilat/iyileştirme bedellerinin talep edilememesi ve bedelsiz kiraya verende kalması, kiracının yaptığı yatırımı tümüyle kaybetmesine yol açar.
• Yetkili mahkeme yalnızca Kadıköy olarak belirlenmiş; kiralananın bulunduğu yer (Şişli) değil, kiraya verenin ikametgahı esas alınmış – kiracı için erişim maliyeti.

Eksikler ve dikkat edilmesi gerekenler

• Kiralananın teslim tutanağı/durum tespiti (ayıp, demirbaş, mevcut hasar) düzenlenmemiş.
• Sigorta yükümlülüğü (bina/işyeri sigortası) kime ait belirtilmemiş.
• Mücbir sebep, deprem/doğal afet, imar/ruhsat sorunları hükmü yok.
• Kira bedeli döviz endeksli değilse dahi enflasyon düzeltme mekanizması TBK m.344 sınırına göre yeniden yazılmalı.
• Sözleşme yenileme/erken fesih bildirim süreleri ve kiracının haklı sebeple fesih hakkı düzenlenmemiş.
• KDV/stopaj sorumluluğu netleştirilmemiş.
• Fatura/tahsilat belgesi ve depozito iadesine ilişkin usul (süre, mahsup kalemleri, bakiyenin iadesi) yok.

Öneriler

1. Kira artış maddesini TBK m.344'e uydurun: artış, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (bu oran yasal üst sınırdır); "iki katı" çarpanı ve %50 alt sınırı çıkarılmalıdır.
2. Cezai şart ve muacceliyet hükümlerini (Md. 8-9) kaldırın: TBK m.346 10 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez, kira bedelinin ödenmemesine bağlanan ceza koşulu ve muacceliyet anlaşmaları da geçersizdir. Kiracının erken iadesinin sonuçlarını TBK m.325'e 12 bırakın; kiraya verenin haklı sebepsiz erken feshinde ise kiracının zararını karşılamasını öngörün.
3. Fesih öncesi TBK m.315 uyarınca yazılı ihtar ve en az 30 günlük süre şartı eklenmeli.
4. Depozitoyu TBK m.342 uyarınca en fazla 3 aylık kira bedeliyle sınırlayın; iade şartlarını (mahsup edilebilecek kalemler, kesintinin yazılı ve belgeli bildirimi, azami iade süresi) açıkça yazın.
5. Esaslı onarım giderlerini TBK m.301 uyarınca kiraya verene bırakın; kiracıya TBK m.317 13 uyarınca yalnız olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini yükleyin.
6. Tahliye taahhüdünü (Md. 6) sözleşmeden tümüyle çıkarın; müvekkilin ayrıca boş, tarihsiz veya teslimden sonraki bir tarihi taşıyan bir taahhütname imzalamamasını sağlayın (teslimden sonra verilen taahhüt Yargıtay'ca geçerli sayılmaktadır).
7. Yetkili mahkemeyi kiralananın bulunduğu yer (Şişli) mahkemeleri olarak değiştirin ya da genel yetki kurallarına bırakın.
8. Teslim tutanağı, sigorta, mücbir sebep ve erken fesih hakkına ilişkin maddeler eklenmeli.

Düzeltilmiş madde metinleri

Mevcut (Md.4): "…iki katı oranında artırılır. Artış oranı hiçbir hâlde %50'den az olamaz." Önerilen: "İzleyen kira yıllarında kira bedeli, bir önceki kira yılının Türkiye İstatistik Kurumu Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla, tarafların mutabakatıyla artırılır. Mutabakat sağlanamazsa artış, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınarak uygulanır."

Mevcut (Md.5): "…6 (altı) aylık kira bedeli tutarında 372.000,00 TL depozito… kiraya verenin takdirine göre iade edilir. …herhangi bir belge ibraz etmek zorunda değildir." Önerilen: "Kiracı, 3 (üç) aylık kira bedeli tutarındaki 186.000,00 TL güvence bedelini, TBK m.342 uyarınca kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırır. Sözleşme sona erip kiralanan teslim edildiğinde kiraya veren, en geç 15 gün içinde güvencenin faiziyle birlikte kiracıya geri verilmesine yazılı onay verir. Kiraya veren yalnız muaccel kira ve yan gider alacakları ile geri verme sırasında TBK m.335 uyarınca kiracıya yazılı olarak bildirdiği hasarlar için, dayanağını belgeleyerek mahsup talep edebilir; TBK m.342/3 hükmü saklıdır."

Mevcut (Md.7): "…çatı, cephe, asansör ve ısıtma tesisatına ilişkin her türlü esaslı onarım… masrafları da kiracı tarafından karşılanır." Önerilen: "Kiralananın olağan kullanımından kaynaklanan küçük bakım ve temizlik giderleri kiracıya aittir. Çatı, cephe, asansör, ısıtma tesisatı gibi esaslı onarım, yenileme ve bakım giderleri, TBK m.301 uyarınca kiraya verene aittir ve kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine bu onarımları gecikmeksizin gerçekleştirir."

Mevcut (Md.8-9): İhtarsız fesih + tek taraflı ağır cezai şart. Önerilen: "Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya yazılı ihtarda bulunarak en az otuz günlük süre verir; bu süre içinde ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı kiralananı sözleşme süresinden önce geri verirse, sorumluluğu TBK m.325 12 uyarınca kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlıdır; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ceza koşulu veya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmez ve sonraki kira bedelleri muaccel hâle gelmez. Kiraya veren sözleşmeyi haklı sebep olmaksızın süresinden önce sona erdirirse, kiracının bu nedenle uğradığı zararı karşılar."

Eklenecek madde: "Taraflar, kiralananın teslimi anında birlikte bir teslim tutanağı düzenler; tutanakta mevcut ayıp, hasar ve demirbaşlar belirtilir. Bina/işyeri sigortası kiraya verene, işletme/emtia sigortası kiracıya aittir. Mücbir sebep hâllerinde (deprem, yangın, idari kapatma vb.) taraflar kira bedelinde orantılı indirim veya sözleşmenin feshi konusunda anlaşabilir."