Bir sözleşme yükleyin, aleyhinize olan maddeleri size söylesin.

Özet

Bu belge, bir limited şirketin kiracı sıfatıyla imzalayacağı, 1 yıl süreli bir iş yeri (büro) kira sözleşmesidir. Sözleşme genel olarak kiraya veren lehine tek yanlı düzenlenmiş; kira artış oranı, cezai şart, depozito iadesi, esaslı onarım yükümlülüğü ve tahliye taahhüdüne ilişkin birçok hüküm, Türk Borçlar Kanunu'nun emredici hükümlerine açıkça aykırıdır. Ayrıca kiracının tacir olması nedeniyle bir dönem uygulanmayan TBK hükümlerinin istisna süresi 1/7/2020 tarihinde sona erdiğinden, sözleşme tarihi (01.03.2026) itibarıyla TBK m. 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 tam olarak uygulanır; bu nokta müzakerede kritik bir kaldıraçtır.

İçtihat ve mevzuat değerlendirmesi

a) Kira artışı (Md. 4) – TBK m.344'e aykırı, RİSK: TBK m.344 6, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın "bir önceki kira yılında TÜFE'nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla" geçerli olduğunu emredici şekilde düzenler. Sözleşmedeki "TÜFE değişiminin iki katı, en az %50" şartı bu tavana aykırıdır ve TÜFE oranını aşan kısım kesin hükümsüzdür (TBK m.27).

b) Cezai şart/muacceliyet (Md. 8-9) – TBK m.346'ya aykırı, RİSK: TBK m.346 açıkça "kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir" demektedir. Madde 8'deki "kalan kira bedellerinin tamamının cezai şart olarak derhâl ödenmesi" ve Madde 9'daki muacceliyet + 6 aylık cezai şart düzenlemeleri doğrudan bu emredici hükme aykırıdır.

c) İhtarsız fesih (Md. 8) – TBK m.315'e aykırı: TBK m.315 7, kiracının temerrüdünde kiraya verenin yazılı olarak süre vermesini (çatılı işyerinde en az 30 gün) ve ancak bu sürede ifa edilmezse feshedilebileceğini öngörür. "İhtar çekmeksizin derhâl fesih" hükmü geçersizdir.

d) Depozito (Md. 5) – TBK m.342'ye aykırı, RİSK: TBK m.342 8, güvence bedelinin 3 aylık kira bedelini aşamayacağını, paranın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılmasını emreder. Sözleşmedeki 6 aylık depozito (372.000 TL) bu sınırı iki kat aşmaktadır; ayrıca "kiraya verenin takdirine göre iade" ve "belge ibrazı gerekmez" ifadeleri Yargıtay 3. HD 2019/637 K.2019/3984 2 içtihadıyla da çelişir (depozito, kiracının borcu bulunmadığının belgelenmesi hâlinde iade edilir; keyfi kesinti tanınmaz).

e) Esaslı onarım (Md. 7) – TBK m.361'e aykırı, RİSK: TBK m.361 5, çatı, cephe, asansör, ısıtma tesisatı gibi esaslı onarımların kiraya verenin yükümlülüğünde olduğunu emredici şekilde belirtir. Bu maliyetlerin kiracıya yüklenmesi geçersizdir.

f) Tahliye taahhüdü (Md. 6) – yerleşik içtihada aykırı, RİSK: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2008/6-369 K.2008/394 4 ve E.2017/975 K.2021/1108 1 ile Yargıtay 6. HD E.2013/12792 3, kira sözleşmesiyle eş zamanlı imzalanan tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmadığından geçersiz olduğunu istikrarlı biçimde kabul etmektedir. Madde 6'da taahhüdün sözleşmeyle aynı tarihte imzalandığının açıkça belirtilmesi, bu taahhüdü kendi eliyle geçersiz kılmaktadır.

g) Aleyhe değiştirme yasağı (Md. 3, 8) – TBK m.354: TBK m.354 9, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngörür; kiraya verenin tek taraflı, ihtarsız fesih yetkisi bu yasakla da çelişir.

Riskler ve aleyhe noktalar

• Kira artışında sabit %50 alt sınırı, piyasa/TÜFE koşullarından bağımsız aşırı yük getirir.
• Depozitonun 6 aylık kira tutarında olması ve iadesinin kiraya verenin "takdirine" bırakılması, kiracıyı belgesiz/keyfi kesintiye açık bırakır.
• Cezai şart tek taraflı: kiracı fesheder/temerrüde düşerse ağır yaptırım, kiraya veren fesheder ise hiçbir tazminat yok (Md. 9) – karşılıklılık ilkesine aykırı, dengesiz.
• Devir/alt kira/kullanım amacı değişikliği tam yasak – normalse de esneklik hiç yok (örn. grup şirketine devir dahi mümkün değil).
• Tadilat/iyileştirme bedellerinin talep edilememesi ve bedelsiz kiraya verende kalması, kiracının yaptığı yatırımı tümüyle kaybetmesine yol açar.
• Yetkili mahkeme yalnızca Kadıköy olarak belirlenmiş; kiralananın bulunduğu yer (Şişli) değil, kiraya verenin ikametgahı esas alınmış – kiracı için erişim maliyeti.

Eksikler ve dikkat edilmesi gerekenler

• Kiralananın teslim tutanağı/durum tespiti (ayıp, demirbaş, mevcut hasar) düzenlenmemiş.
• Sigorta yükümlülüğü (bina/işyeri sigortası) kime ait belirtilmemiş.
• Mücbir sebep, deprem/doğal afet, imar/ruhsat sorunları hükmü yok.
• Kira bedeli döviz endeksli değilse dahi enflasyon düzeltme mekanizması TBK m.344 sınırına göre yeniden yazılmalı.
• Sözleşme yenileme/erken fesih bildirim süreleri ve kiracının haklı sebeple fesih hakkı düzenlenmemiş.
• KDV/stopaj sorumluluğu netleştirilmemiş.
• Fatura/tahsilat belgesi ve depozito iadesine ilişkin usul (süre, mahsup kalemleri, bakiyenin iadesi) yok.

Öneriler

1. Kira artış maddesini TBK m.344 tavanına (TÜFE oniki aylık ortalama, üst sınır yok, alt sınır da olmamalı) uydurun.
2. Cezai şart ve muacceliyet hükümlerini (Md. 8-9) TBK m.346 çerçevesinde makul, karşılıklı ve ölçülü bir yapıya kavuşturun; kiraya verenin de erken fesihte sorumluluğu olsun.
3. Fesih öncesi TBK m.315 uyarınca yazılı ihtar ve en az 30 günlük süre şartı eklenmeli.
4. Depozitoyu TBK m.342 uyarınca en fazla 3 aylık kira bedeliyle sınırlayın; iade şartlarını (borç yokluğu belgesi, mahsup kalemleri, azami iade süresi) açıkça yazın.
5. Esaslı onarım giderlerini TBK m.361 uyarınca kiraya verene bırakın; kiracıya sadece küçük bakım/temizlik giderlerini yükleyin.
6. Tahliye taahhüdünü sözleşmeden ayrı, sonraki bir tarihte serbest iradeyle imzalatın veya tümüyle çıkarın.
7. Yetkili mahkemeyi kiralananın bulunduğu yer (Şişli) mahkemeleri olarak değiştirin ya da genel yetki kurallarına bırakın.
8. Teslim tutanağı, sigorta, mücbir sebep ve erken fesih hakkına ilişkin maddeler eklenmeli.

Düzeltilmiş madde metinleri

Mevcut (Md.4): "…iki katı oranında artırılır. Artış oranı hiçbir hâlde %50'den az olamaz." Önerilen: "İzleyen kira yıllarında kira bedeli, bir önceki kira yılının Türkiye İstatistik Kurumu Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla, tarafların mutabakatıyla artırılır. Mutabakat sağlanamazsa artış, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınarak uygulanır."

Mevcut (Md.5): "…6 (altı) aylık kira bedeli tutarında 372.000,00 TL depozito… kiraya verenin takdirine göre iade edilir. …herhangi bir belge ibraz etmek zorunda değildir." Önerilen: "Kiracı, sözleşmenin imzası ile birlikte 3 (üç) aylık kira bedeli tutarında 186.000,00 TL güvence bedelini kiraya verene nakden öder. Kiraya veren bu tutarı, kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabında nemalandırır. Sözleşme sona erdiğinde, kiracının kira, yan gider ve hasar borcu bulunmadığının belgelenmesi kaydıyla güvence bedeli, faizleriyle birlikte, tahliyeyi izleyen 15 gün içinde kiracıya iade edilir. Kesinti yapılacaksa dayanağı belge ile birlikte yazılı olarak bildirilir."

Mevcut (Md.7): "…çatı, cephe, asansör ve ısıtma tesisatına ilişkin her türlü esaslı onarım… masrafları da kiracı tarafından karşılanır." Önerilen: "Kiralananın olağan kullanımından kaynaklanan küçük bakım ve temizlik giderleri kiracıya aittir. Çatı, cephe, asansör, ısıtma tesisatı gibi esaslı onarım, yenileme ve bakım giderleri, TBK m.361 uyarınca kiraya verene aittir ve kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine bu onarımları gecikmeksizin gerçekleştirir."

Mevcut (Md.8-9): İhtarsız fesih + tek taraflı ağır cezai şart. Önerilen: "Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya yazılı ihtarda bulunarak en az otuz günlük süre verir; bu süre içinde ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedebilir. Taraflardan birinin sözleşmeyi haklı sebep olmaksızın süresinden önce sona erdirmesi hâlinde, sona erdiren taraf diğer tarafa 2 (iki) aylık kira bedeli tutarında tazminat öder; sonraki kira bedelleri muaccel hale gelmez."

Eklenecek madde: "Taraflar, kiralananın teslimi anında birlikte bir teslim tutanağı düzenler; tutanakta mevcut ayıp, hasar ve demirbaşlar belirtilir. Bina/işyeri sigortası kiraya verene, işletme/emtia sigortası kiracıya aittir. Mücbir sebep hâllerinde (deprem, yangın, idari kapatma vb.) taraflar kira bedelinde orantılı indirim veya sözleşmenin feshi konusunda anlaşabilir."