Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk: dava açmadan önce bilmeniz gerekenler

Kira davalarında usul, 2023'te sessiz sedasız ama etkili biçimde değişti. 28 Mart 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) yeni bir madde ekledi: m.18/B. Bu maddeyle birlikte, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartı hâline geldi.

Uygulamada bunun anlamı şu: arabuluculuk son tutanağını eklemeden açtığınız kira davası, mahkemece esasa hiç girilmeden usulden reddedilir. Bu, düzeltilebilir bir biçim eksikliği değildir; davanın en baştan düşmesine yol açar. Aşağıda kapsamı, tek istisnayı, süreci ve dilekçe pratiğini ayrıntısıyla ele alıyoruz.

Hangi uyuşmazlıklar kapsamda?

HUAK m.18/B, dava şartı arabuluculuğa tabi uyuşmazlıkları tek tek sayar. Kira bakımından önemli olan ilk bent, "kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar" ifadesiyle geniş bir alanı kapsar. Bu ifade uygulamada şunları içerir:

• Kira alacağının tahsili
• Kira bedelinin tespiti (kira tespit davası)
• Kiralananın tahliyesi (aşağıdaki istisna dışında)
• Depozitonun (güvence bedelinin) iadesi
• Ayıplı kiralanandan ve sözleşmeye aykırılıktan doğan talepler

Aynı madde kira dışında da birkaç uyuşmazlık türünü kapsama alır ve bunlar taşınmaz avukatlığında sık karşılaşılan alanlardır:

• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar

Tek istisna: ilamsız icra yoluyla tahliye

Kapsamın bir tek net istisnası vardır. Kiralanan taşınmazın 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındadır. Yani kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra dairesi üzerinden yürütülen ilamsız tahliye takibinde, önceden arabulucuya başvurma zorunluluğu aranmaz.

Buna karşılık, mahkemede açılan tahliye davaları (örneğin gereksinim veya yeniden inşa nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı dava mahkeme yoluyla açıldığında) kira ilişkisinden kaynaklandığı için kapsamdadır. İcra yolu ile dava yolu arasındaki bu ayrım, pratikte en çok karıştırılan noktadır.

"Dava şartı" ne demek?

Dava şartı, davanın esasının incelenebilmesi için önceden yerine getirilmesi gereken bir koşuldur. Arabuluculuk bir dava şartı olduğunda, mahkeme işin esasına girmeden önce arabulucuya başvurulup başvurulmadığını inceler.

Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmemişse, mahkeme davacıya bunu tamamlaması için bir kesin süre verir. Bu süre içinde de eksiklik giderilmezse dava, usulden (esasa girilmeden) reddedilir. Kısacası: haklı olsanız bile, arabuluculuk aşamasını atlayarak doğrudan açtığınız kira davası düşer.

Süreç nasıl işliyor?

Adımlar özetle şöyledir:

1. Başvuru. Uyuşmazlığın karşı tarafının yerleşim yeri ya da işin yapıldığı yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvurulur; büro bir arabulucu görevlendirir.
2. Görüşmeler. Arabulucu tarafları davet eder ve görüşmeleri yürütür. Süreç kanunda öngörülen süreler içinde yürür; taraflar anlaşmaya varmaya çalışır.
3. Sonuç. Taraflar anlaşırsa bir anlaşma belgesi düzenlenir. Anlaşma olmazsa ya da taraflardan biri katılmazsa, arabulucu bunu belirten bir son tutanak düzenler.
4. Dava. Anlaşma sağlanamamışsa, son tutanak elde edildikten sonra mahkemede dava açılabilir; son tutanak dilekçeye eklenir.

Tarafların anlaşması hâlinde düzenlenen anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek hazırlanır. Anlaşma belgesi, şartları taşıdığında ilam (mahkeme kararı) niteliğinde sayılır ve doğrudan icraya konulabilir; bu da uyuşmazlığı davaya taşımadan sonuçlandırmanın önemli bir avantajıdır.

Avukatlar için pratik notlar

• Son tutanağı baştan hazır edin. Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı davalarında dava dilekçesini son tutanak elinizde olmadan tamamlamayın. Dilekçede dava şartı arabuluculuğun yerine getirildiğini açıkça belirtin ve tutanağı ek olarak sunun.
• İcra mı, dava mı olduğunu netleştirin. Tahliye talebinin ilamsız icra yoluyla mı yoksa mahkeme yoluyla mı ileri sürüldüğünü baştan belirleyin; kapsam bu ayrıma göre değişir.
• Zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere dikkat. Arabuluculuğa başvuru, ilgili sürelerin işlemesi bakımından önemlidir; süreci geciktirmeyin.
• Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğini değerlendirin. Anlaşma sağlanıyorsa, belgenin ilam niteliği kazanacak biçimde düzenlenmesi ileride ayrı bir icra süreci ihtiyacını ortadan kaldırabilir.

Dilekçe hazırlarken bu ayrıntı kolayca atlanıyor

Dava şartı arabuluculuk, dilekçe yazarken en sık gözden kaçan usul kalemlerinden biridir; çünkü davanın esasıyla değil, açılabilirliğiyle ilgilidir. Lexedes, kira, iş, ticari, tüketici, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı gibi kapsam içindeki bir dava dilekçesini hazırlarken bu koşulu denetler ve son tutanak bilgisi eksikse dilekçeyi size teslim etmeden önce uyarır. Amaç, davanın en baştan usulden reddedilmesine yol açacak bir eksikliğin gözden kaçmamasıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama zamanla değişebildiğinden, somut bir uyuşmazlıkta güncel mevzuatı ve arabuluculuğa başvuru koşullarını mutlaka doğrulayın.