TÜRKİYE CUMHURİYETİ
ANAYASA MAHKEMESİ
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
AHMET DEMİR BAŞVURUSU
(Başvuru Numarası: 2014/6672)
Karar Tarihi: 7/2/2018
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
I. BAŞVURUNUN KONUSU
1. Başvuru; tapu siciline güvenilerek satın alınan taşınmazın
tapu kaydının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde açılan tapu
iptali ve tescil davası neticesinde iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının,
yargılamanın makul bir sürede sonuçlanmaması nedeniyle de makul sürede
yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.
II. BAŞVURU SÜRECİ
2. Başvuru 7/5/2014 tarihinde yapılmıştır.
3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön
incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.
4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm
tarafından yapılmasına karar verilmiştir.
5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve
esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.
6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına
(Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüş bildirmemiştir.
III. OLAY VE OLGULAR
7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle olaylar
özetle şöyledir:
8. İstanbul'un Bağcılar ilçesi Mahmutbey köyü 2008 ada, 23
parsel numaralı taşınmaz maliki O.A. ile müteahhit N.E. arasında 21/11/1995
tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Sözleşme
kapsamında taşınmazın 122/133 payı müteahhit N.E.ye devredilmiştir.
9. Başvurucu ile müteahhit N.E. arasında 4/6/1997 tarihinde aynı
taşınmaza ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Başvurucu, bu
sözleşme kapsamında taşınmazın 10/133 payını ve pay karşılığında da taşınmazdan
bir daireyi satın alarak tapuya tescil ettirmiştir.
10. 2008 ada, 23 parsel numaralı taşınmaz maliki O.A., sözleşme
gereğini yerine getirmeyerek inşaatı eksik bıraktığı iddiasıyla müteahhit N.E.
aleyhine sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Bağcılar
1. Asliye Hukuk Mahkemesinin E.2005/529 sayılı dosyasına kaydedilen davada
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ve bu karar 22/1/2008 tarihinde
kesinleşmiştir.
11. O.A., inşaatı eksik bırakması ve edimini yerine getirmemesi
nedenleriyle müteahhit aleyhine açtığı sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve
tescil davasınınBağcılar 1. Asliye Hukuk Mahkemesince
kabul edilerek hükmün kesinleştiğini; bu itibarla müteahhite
devredilen, dolayısıyla müteahhit tarafından başvurucuya devredilen payların
karşılıksız kaldığını ve mülkiyete hak kazanılmadığını ileri sürerek başvurucu
adına kayıtlı payların tapularının iptali ile kendi adına tescili talebiyle
27/5/2009 tarihinde dava açmıştır.
12. Bakırköy 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 28/2/2012 tarihli kararı
ile davanın kabulüne karar vermiştir. Kararın gerekçesi özetle şöyledir:
"... Yapılan yargılamada, dava konusu
taşınmaz tapu kaydı, resmi senet örnekleri, Bakırköy 10. Noterliğince tanzim
edilen 21/11/1995 gün ve 51503 sayılı düzenleme satış vaadi ve kat karşılığı
inşaat sözleşmesi, Bağcılar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin E.2005/529 sayılı
dosyası getirtilerek incelenmiştir. Tapu kaydından dava konusu taşınmazın [O.A.ya] ait olduğu, dava dışı müteahhit [N.E.] arasında yaptıkları sözleşme gereği 11/133 payı
üzerinde bırakıp 122/133 hisseyi [N.E.ye] sattığı, [N.E.]
tarafından da bu hissenin tamamının satıldığı, 10/133 hissenin 04/06/1997 gün
ve 6908 yevmiye ile Ahmet Demir'e ... satıldığı anlaşılmıştır. Bağcılar 1.
Asliye Hukuk Mahkemesinin E.2005/529 sayılı dosyasında davanın kabulü ile
Bakırköy 10. Noterliğinin 21/11/1995 gün ve 51503 yevmiye sayılı düzenleme
şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi
ile 23 parsel de davalı [N.E.]
üzerinde kayıtlı tapuların iptali ile [S.U.], [R.Ç.],
[F.Ö.], [K.Y.], [P.A.]
ve [M.Y.] adlarına tesciline
karar verildiği, kararın kesinleştiği anlaşılmıştır. Mahalinde
uzman bilirkişi heyeti marifetiyle keşif yapılmıştır. Dava konusu taşınmazın
yataydan ve düşeyden projesine uyulmadığı, proje hilafına yatay büyüme ile iki
kat kaçak yapıldığı, Bağcılar Belediyesince yapı tatil tutanağı tanzim
edildiği, belediye encümenince para cezası ile yıkım kararı verildiği
anlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazda davalılar Ahmet Demir ve [S.S.nin] tasarruflarında
herhangi bir bölümününbulunmadığı, dava dışı müteahhidin
edimini yerine getirmediği, sözleşmenin fesh
edildiği, müteahhidin taşınmazda hisse sahibi olamadığı, bu sebeple taşınmazdan
yapmış olduğu hisse satışlarının geçersiz olduğu, bu sebeple davanın haklı ve
yerinde olduğu kanaatine varıldığından davalılar üzerinde kayıtlı tapunun
iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi uygun
görülmüştür."
13. Karar, Yargıtay 23. Hukuk Dairesince 12/11/2012 tarihinde
usul eksikliği nedeniyle bozulmuştur.
14. Bozmaya uyularak yapılan yargılamada Mahkemece 13/6/2013
tarihli karar ile aynı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar
Yargıtay 23. Hukuk Dairesince 6/3/2014 tarihinde onanmış, karar düzeltme
talebinde bulunulmamıştır.
15. Onama kararı başvurucuya 15/4/2014 tarihinde tebliğ
edilmiştir.
IV. İLGİLİ HUKUK
A. Ulusal Hukuk
1. Kanun Hükümleri
16. 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun
106. maddesi şöyledir:
“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte
iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri
borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin
tayinini hakimden isteyebilir.
Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu
surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür
sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürü
sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini derhal beyan ederek borcun ifa
edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi fesh
edebilir.”
17. 818 sayılı mülga Kanun’un 107. maddesi şöyledir:
"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayinine
lüzum yoktur.
1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin tesirsiz olacağı anlaşılırsa
2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcun ifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.
3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve tesbit
edilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifa edilmek lazım
geliyorsa."
18. 818 sayılı mülga Kanun’un 355. maddesi şöyledir:
“İstisna, bir akittirki
onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt
eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.”
19. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 123.
maddesi şöyledir:
“Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde,
taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için
uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”
20. 6098 sayılı Kanun’un 124. maddesi şöyledir:
“Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek
yoktur:
1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya
tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası
alacaklı için yararsız kalmışsa.
3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya
belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul
edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.”
21. 6098 sayılı Kanun’un 125. maddesi şöyledir:
“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde,
borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu
ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme
hakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme
tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa
edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden
dönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı
olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri
isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat
edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın
giderilmesini de isteyebilir.”
22. 6098 sayılı Kanun’un 470. maddesi şöyledir:
“Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser
meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında
bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
2. Yargıtay İçtihatları
23. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016 tarihli ve
E.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım
Sözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve
eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.
Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı
karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin
finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım
işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız
bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu
sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina
inşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder.
İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana
borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme
borçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akde uygun surette
ifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme ediminin iyi surette
ifası, eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işi sadakat ve
özenle yapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar, genel ihbar
yükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslim borcuna
bağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffül
borcudur (İzzet Karataş; Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Adalet Yayınevi,
Ankara 2009, s.99).
Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık bu
tür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık,
“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli
edim olarak borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret
(bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Bu
tür sözleşmelerin genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amaca
ulaşılması, ifa süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkün
bulunmaz. Bu nedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerine
getirilmesi gerekir. Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan
arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun ve
inşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede
onaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans
temini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskan
ruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekaletname
verilmesi, sözleşmede belirlenen arsa payının devri gibi yükümlülüklerdir.
Her iki tarafa borç yükleyen sözleşme
türlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü
mevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan edimini ifa
etmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; Borçlar Hukuku
Genel Hükümler, Yeni Borçlar Kanununa göre
Hazırlanmış; Genişletilmiş 15. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2012, s.581). Bu
husus BK'nun 81. maddesinde "Mütekabil
taahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarına
ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunu
ifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak lazımdır" amir hükmü ile
düzenlenmiş, aynı husus TBK'nun 97. maddesinde de
hükme bağlanmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden
olduğundan, ifa sırası yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla
yükümlü olacağı sorusu önem taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle
bina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak
edimini yerine getirmeli, daha sonra da arsa malikinden edimini yerine
getirmesini talep etmelidir. Bir başka deyişle ise, öncelikle sözleşmeye uygun
eser yapılmalı, daha sonra arsa malikinin edimini yerine getirmesi talep
edilmelidir.
Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişik
şekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinin
inşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmede
inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir.
Bu ikinci halde yani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devri
kararlaştırılan tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.
Tam burada konuyu aydınlatması bakımından
borçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.
Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunun
direnimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir.
Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği ve
uyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.
Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye BK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununla
birlikte, BK. m.358/1’de olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğer
bazı yasalarda da borçlu temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.
Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilk
şart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet edimin
ifası objektif olarak imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.
Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da
“borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir hale
gelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyet
alacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifade
eder.
BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarı
ile mütemerrit olur.” denilmektedir.
Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı da
aranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.
Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıda
sayılanlar olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlunun
kusuru temerrüt için şart değildir.
Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen
sözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başka
bir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendi
borcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81),
edimini yerine getirmeyen taraf ise borçludur.
Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra
tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde ve
zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra,
şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerine
getirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık)
ilkesi denilmektedir.
Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen
sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları
bakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerde
genel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelere
özgü, özel hükümler getirilmiştir.
BK’nun 106-108 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borç
yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı
seçimlik hak tanındığı görülmektedir.
Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı
tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet
zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak
sayılabilir.
....
Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da
ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerden
biri kullanılabilir.
Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler söz
konusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK.
m. 106’daki seçeneklerden birini kullanabilir.
Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süre
verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynen
ifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak
saptanması halleri olarak sayılabilir."
24. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25/11/2015 tarihli ve
E.2014/14-342, K.2015/2685 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar
yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina
yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım
bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat
yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket
ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın
alınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü
kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle
yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip
getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan
koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip
etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu
temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin
borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip
değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye
bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde
arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar
Kanunu’nun 167. maddesi gereğince; “'Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik
edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.'
Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya
(yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni
alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu,
yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek
alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden
kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir
önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini
tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya)
temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmünden
yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz".
25. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 19/2/2016 tarihli ve
E.2015/1660, K.2016/942 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Sözleşmenin tarafı olmayan davacı,
davalı yükleniciye isabet edendaireyi devralmış olup,
sadece bu payın tescili istemi ile sınırlı olarak yüklenicinin payına halef
olmuştur (Dairemizin 22.01.2014 tarih ve 2013/7747 E., 2014/347 K; 24.11.2014
tarih ve 9383 E., 7532 K. 17.12.2015 tarih ve 2717 E., 8229 K. sayılı ilamları
da bu yöndedir.)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümü harici satım sözleşmesiyle
yükleniciden satın alan davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı zaten yapmaya
zorunlu olduğu imalata katkıları sebebiyle arsa sahibinden talepte bulunamaz.
Davacı böyle bir talebi, ancak, akidi olan yükleniciye karşı ileri
sürebilir."
26. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25/10/2007 tarihli ve
E.2006/3246, K.2007/6600 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde,
yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenici
tarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanması
amacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde
üçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibi olabilmeleri,
halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü yerine
getirmesine bağlıdır. Nasıl ki, dosyada tespit edilen %15 inşaat seviyesine
göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri hak etmemişse, sattığı
kişiler de bu bağımsız bölümleri hak etmiş sayılamazlar. Teminat ipoteklerinin
satış anında kaldırılmış olmaları, satın alan üçüncü kişilere hak bahşetmez.
Henüz inşaat aşamasında bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü kişiler,
inşaatın yüklenici tarafından bitirilmesi halinde hak sahibi olacaklarını
bilmeleri gerekir."
B. Uluslararası Hukuk
27. İlgili uluslararası hukuk için bkz. Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri A.Ş.,
B. No: 2014/8649, 15/2/2017, §§ 22-28; Selahattin
Turan, B. No: 2014/11410, 22/6/2017, §§ 26-29.
V. İNCELEME VE GEREKÇE
28. Mahkemenin 7/2/2018 tarihinde yapmış olduğu toplantıda
başvuru incelenip gereği düşünüldü:
A. Mülkiyet Hakkının
İhlal Edildiğine İlişkin İddia
1. Başvurucunun İddiaları
29. Başvurucu 27/5/2009 tarihinde aleyhine açılan tapu iptali ve
tescil davasında dava konusu taşınmazı, müteahhit N.E.den
noter aracılığıyla düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın
alarak tapuya tescil ettirdiğini ancak başvuru konusu Mahkeme kararı ile
mülkiyetin kullanımından yoksun bırakıldığını belirterek mülkiyet hakkının
ihlal edildiğini ileri sürmüştür.
2. Değerlendirme
30. İddianın değerlendirilmesinde dayanak alınacak Anayasa’nın
35. maddesi şöyledir:
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla
sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına
aykırı olamaz.”
31. Anayasa’nın 5. maddesi şöyledir:
“Devletin temel amaç ve görevleri, …
Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur ve
mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti
ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve
sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gerekli
şartları hazırlamaya çalışmaktır.”
32. Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal
edildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamak
zorundadır (Cemile Ünlü, B. No:
2013/382, 16/4/2013, § 26). Somut olayda başvurucunun uyuşmazlık konusu
taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yükleniciye
devredilen inşa edilecek yapının bir bağımsız bölümüne ilişkin arsa payını
tapuda satın aldığı görülmektedir. Yargıtay,üçüncü
kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik
olabilmelerinin halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm
yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir. Bununla
birlikte Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin (Sözleşme) ortak koruma
alanındaki mülkiyet hakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilen
mülkiyet hakkı kavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bu
alanlarda kabul edilen mülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargı
içtihatlarından bağımsız olarak özerk bir yorum ile ele alınmalıdır (Hüseyin Remzi Polge,
B. No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31). Olayda, uyuşmazlık konusu taşınmaz tapuda
başvurucu adına tescil edilmiştir. Ancak yine Yargıtay içtihatlarına göre
yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin gerektirdiği
edimleri ifa etmesi hukuken imkânsız hâle geldiğinden arsa malikinin iade
hakkının doğduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla derece mahkemelerince iptal
edilmeden önce taşınmazın başvurucu adına tapuda kayıtlı olduğu ve ayrıca
başvurucunun bu arsa payını tapuda satın alırken karşılığında parasal bir değer
ödediği de dikkate alındığında Anayasa'nın 35. maddesi bağlamında başvurucunun
korunması gereken ekonomik bir menfaatinin bulunduğu anlaşılmaktadır.
33. Başvuru konusu olayda, başvurucunun mülkiyet hakkına yönelik
olarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıp özel
kişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda, devletin
mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden inceleme yapılması
gerekmektedir.
a. Genel İlkeler
34. Bireysel başvuru, devlet tarafından kamu gücü kullanılarak
bireylerin temel haklarına yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen hak
ihlallerini gidermek amacıyla ihdas edilmiş bir ikincil koruma mekanizması
olmakla birlikte kimi durumlarda özel kişiler arası ilişkiler sonucu özel
kişilerin birbirilerinin haklarına yaptıkları müdahalelerde devlete
atfedilebilecek sorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel başvuru
konusu yapılan dava sadece adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmekle
kalmayıp özel kişiler tarafından başlatılan süreç sonucu etkilenen diğer haklar
yönünden de incelenebilir (Türkiye Emekliler
Derneği, B. No: 2012/1035, 17/7/2014, § 34).
35. Bu bağlamda devletin temel amaç ve görevlerini tanımlayan
Anayasa’nın 5. maddesi; kişinin temel hak ve hürriyetlerini sınırlayan
engelleri kaldırmayı, insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gerekli
şartları hazırlamayı hukuk devletinin gereği olarak kabul etmektedir.
Bahsedilen Anayasa hükmünün gerekçesinde devletin hak ve hürriyetlerin
gerçekleştirilmesine yardımcı olması gereğinin benimsendiği ifade edilmiştir.
Anayasa’nın pek çok maddesinde düzenlemeye konu hakkın korunması ve
gerçekleştirilmesi için devletin alacağı tedbirlerden bahsetmektedir (Türkiye Emekliler Derneği, § 38).
36. Bireylerin Anayasa ve Sözleşme'nin ortak koruma alanında
bulunan temel haklara özel hukuk kişileri tarafından yapılan müdahaleler sonucu
bireylerin haklarının zarar gördüğü kimi durumlarda devlete atfedilebilecek
sorumluluklar bulunabilir. Devletin bu tür haksız müdahalelere karşı bireylerin
mülkiyet hakkının korunması için etkili iç hukuk yolları ihdas ederek yapılan
müdahalelere karşı özellikle mahkemelere başvurmak suretiyle koruma talep
edebilmelerini sağlaması ve yapılacak yargılamalarda özel kişilerin çatışan
hakları arasında tercih yaparken mahkemelerce anayasal yorumla temel hakların
korunması gerekmektedir. Böylelikle devlet, etkili bir iç hukuk yolu ihdas
ederek adalet ve hakkaniyete uygun bir yargılama ortamı oluşturup üzerine düşen
görevi yerine getirmiş olacaktır (Türkiye
Emekliler Derneği, § 39).
37. Anayasa'nın 35. maddesinin birinci fıkrasında "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına
sahiptir." denilmek suretiyle mülkiyet hakkı güvenceye
bağlanmıştır. Bu maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan
mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca
devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir.Anayasa'nın
5. ve 35. maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin
pozitif yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitif yükümlülükler, kimi
durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet
hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir (Eyyüp Boynukara, B.
No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41).
38. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan
müdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içeren
etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçeve kapsamında
yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan uyuşmazlıklarında
etkili ve adil bir karar vermesini temin etmek sorumluluklarını da içermektedir
(Selahattin Turan, § 41).
b. İlkelerin Olaya
Uygulanması
39. Somut olayda başvurucunun dava konusu taşınmazı müteahhit N.E.den noter aracılığıyla düzenlenen gayrimenkul satış
vaadi sözleşmesi ile satın alarak tapuya tescil ettirdiğini, taşınmaz üzerinde
mülkiyet hakkı olduğunu ancak aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasında
Mahkemece verilen karar ile tapu kaydının iptal edilerek mülkiyet hakkının
ihlal edildiğini ileri sürdüğü belirlenmiştir.
40. Başvuru konusu olayda devlete düşen pozitif yükümlülük, arsa
sahibinin iade hakkını kullanması sebebiyle başvurucunun mülkiyet hakkını koruyacak
ve ona yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaları oluşturmak ve bunun
etkin bir şekilde işlemesini sağlamaktır.
41. Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaat yapım
sözleşmesinin arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser
sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi olduğu açıklanmıştır. Buna göre
arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin maliyeti kendisi tarafından
sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa
malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini
yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. İnşaat yapım sözleşmelerinde
yüklenicinin ana borçlarının bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş
sahibine teslim etme borçları olduğu kabul edilmiştir. Buna karşılık bu tür
sözleşmelerde iş sahibinin de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık
“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli
edim olarak borçlandığı belirtilmektedir. Bu sözleşmelerde iş sahibinin
ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayni olarak ödenmektedir. Yargıtay
ayrıca, eser sözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafa borç yükleyen
sözleşmelerden olduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihi itibarıyla
yürürlükte olan 818 sayılı Kanun'un 106.-108. maddelerinin (6098 sayılı
Kanun'un 123.-125. maddeleri) uygulanacağını belirtmektedir. Diğer taraftan
Yargıtay içtihatlarında, yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine göre arsa
paylarını yazılı şekil koşuluyla satabileceği ve yükleniciden arsa payını satın
alan kişilerin ise yüklenicinin halefi oldukları kabul edilmiştir (bkz. §§
23-26).
42. Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde taraflar
arasındaki uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden
kaynaklandığı anlaşılmaktadır.818 sayılı mülga Kanun'un 19. maddesinde (6098
sayılı Kanun'un 26. maddesi) öngörülen sözleşme özgürlüğü çerçevesinde
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin bu Kanun'da düzenlenmeyen
isimsiz sözleşmelerden olduğu ancak bu sözleşmelerin hüküm ve uygulanma
koşullarının Yargıtayın istikrar kazanmış
içtihatlarıyla açıklığa kavuşmuş olduğu görülmektedir. Diğer taraftan
başvurucunun uyuşmazlığa konu yargılamada kendisini vekil ile temsil ettirmiş
ve davalı sıfatıyla Mahkeme önünde itiraz ve savunmalarını ortaya koyup
delillerini sunabilmiştir. Derece mahkemelerince de mülkiyet hakkının ihlal
edildiği iddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüne ilişkin olarak önceden
oluşturulan, öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirli nitelikte olduğu anlaşılan
bir hukuksal çerçeve kapsamında delillerin değerlendirildiği ve hukuk
kurallarının yorumlanarak sonuca varıldığı görülmektedir.
43. Anayasa Mahkemesinin delillerin değerlendirilmesi ve hukuk
kurallarının yorumlanmasına yönelik şikâyetler bakımından görevi ise bireysel
başvurunun ikincil doğası gereği sınırlıdır. Bu sebeple Anayasa Mahkemesinin
-mülkiyet hakkına müdahale teşkil eden, bariz takdir hatası veya açık bir keyfîlik içeren istisnalar dışında- derece mahkemelerinin
hukuk kurallarını uygulama ve yorumlama bakımından takdir yetkisine
karışamayacağı kuşkusuzdur.
44. Somut olayda başvurucunun tapuda satın aldığı arsa payı
Mahkeme kararıyla iptal edilmiştir. Ancak derece mahkemelerinin tespit ettiği
üzere başvurucu, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek bağımsız
bölümlere ait arsa payını yükleniciden (onun sattığı kişiden) satın almıştır.
Dolayısıyla başvurucu, yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile
yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin
tarafı olarak görülmüştür. Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicinin
kendisine düşen asıl edimi yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespit
edilmiştir. Bu durum nedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmaz
maliki, temerrüt hükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmiştir.
Derece mahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğince
sözleşmenin feshine ve tapunun iptaline karar vermiştir. Başvurucu satın
alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşa edilecek bir bağımsız
bölüme ait arsa payını satın aldığını bilebilecek durumdadır. Başka bir deyişle
henüz inşaat hâlinde olan bir yapının bağımsız bölümünü satın alan başvurucunun
inşaatın tamamlanamaması durumunda yükleniciden satın alınan arsa paylarının
iade edilmesini öngörmesi gerektiği kabul edilmektedir (bkz. § 26). Gerçekten
de başvurucunun inşa edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldığı
tapu kaydından açıkça anlaşılmaktadır. Böyle bir arsa payını satın alan
başvurucu; yüklenicinin halefi olduğundan taşınmaz malikine karşı, düzenlenen
arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin haklarına
sahip olmuş ancak öte yandan yine bu sözleşme kapsamında yüklenicinin
edimlerinden de sorumlu tutulmuştur. Bununla birlikte başvurucunun borçlar
hukuku kurallarına göre arsa payını satan kişi ve yükleniciye karşı dava açma
ve zararını telafi edebilme imkânı da bulunmaktadır (bkz. §§ 24, 25).
45. Dolayısıyla somut olayda devletin pozitif yükümlülükleri
kapsamında mülkiyetin kullanılmasına ve korunmasına yönelik yeterli
güvencelerin mevcut olduğu, bireysel başvuruya konu kararlarda yer verilen
tespit ve gerekçeler itibarıyla mülkiyet hakkının korunması yükümlülüğü
yönünden başvurucunun usule ilişkin güvencelerden etkin biçimde yararlanmasının
sağlandığı ve yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığı
sonucuna varılmıştır. Sonuç olarak yukarıda da değinildiği üzere -mülkiyet
hakkının korunması çerçevesinde başvurucunun zararını tazmin edebilme imkânının
mevcut olduğu da dikkate alındığında- mülkiyet hakkına ilişkin şikâyet yönünden
açık ve görünür bir ihlal bulunmamaktadır.
46. Açıklanan gerekçelerle başvurucunun mülkiyet hakkının ihlal
edildiği iddiasının açıkça dayanaktan yoksun
olması nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.
B. Makul Sürede
Yargılanma Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia
47. Başvurucu 27/5/2009 tarihinde aleyhine açılan tapu iptali ve
tescil davasında yargılamanın uzun sürdüğünü belirterek makul sürede yargılanma
hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.
1. Kabul Edilebilirlik
Yönünden
48. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğine
karar verilmesini gerektirecek başka bir neden de bulunmadığı anlaşılan makul
sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilir
olduğuna karar verilmesi gerekir.
2. Esas Yönünden
49. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin
yargılamanın süresi tespit edilirken sürenin başlangıç tarihi olarak davanın
ikame edildiği tarih; sürenin sona erdiği tarih olarak -çoğu zaman icra
aşamasını da kapsayacak şekilde- yargılamanın sona erdiği, yargılaması devam
eden davalar yönünden ise Anayasa Mahkemesinin makul sürede yargılanma hakkının
ihlal edildiğine ilişkin şikâyetle ilgili kararını verdiği tarih esas alınır (Güher Ergun ve diğerleri, B. No: 2012/13,
2/7/2013, §§ 50, 52).
50. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin
yargılama süresinin makul olup olmadığı değerlendirilirken yargılamanın
karmaşıklığı ve kaç dereceli olduğu, tarafların ve ilgili makamların yargılama
sürecindeki tutumu ve başvurucunun yargılamanın süratle sonuçlandırılmasındaki
menfaatinin niteliği gibi hususlar dikkate alınır (Güher Ergun ve diğerleri, §§ 41-45).
51. Anılan ilkeler doğrultusunda Anayasa Mahkemesinin benzer
başvurularda verdiği kararlar dikkate alındığında somut olaydaki 4 yıl 9 aylık
yargılama süresinin makul olmadığı sonucuna varmak gerekir.
52. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvence
altına alınan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi
gerekir.
C. 6216 Sayılı Kanun'un
50. Maddesi Yönünden
53. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu
ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun'un 50. maddesinin (1) numaralı fıkrası
şöyledir:
“Esas inceleme sonunda, başvurucunun hakkının
ihlal edildiğine ya da edilmediğine karar verilir. İhlal kararı verilmesi
hâlinde ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yapılması gerekenlere
hükmedilir…”
54. Başvurucu, manevi tazminat talebinde bulunmuştur.
55. Somut olayda makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği
sonucuna varılmıştır.
56. İhlal tespitiyle giderilemeyecek olan manevi zararları
karşılığında başvurucuya net 5.400 TL manevi tazminat ödenmesine karar
verilmesi gerekir.
57. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 206,10 TL harç ve 1.980
TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 2.186,10 TL yargılama giderinin başvurucuya
ödenmesine karar verilmesi gerekir.
VI. HÜKÜM
Açıklanan gerekçelerle;
A. 1. Mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın açıkça dayanaktan yoksun olması nedeniyle
KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,
2. Makul sürede
yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın KABUL EDİLEBİLİR
OLDUĞUNA,
B. Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul sürede
yargılanma hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE,
C. Başvurucuya net 5.400 TL manevi tazminat ÖDENMESİNE,
tazminata ilişkin diğer taleplerin REDDİNE,
D. 206,10 TL harç ve 1.980 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam
2.186,10 TL yargılama giderinin BAŞVURUCUYA ÖDENMESİNE,
E. Ödemelerin, kararın tebliğini takiben başvurucunun Maliye
Bakanlığına başvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemede
gecikme olması hâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadar
geçen süre için yasal FAİZ UYGULANMASINA,
F. Kararın bir örneğinin Bakırköy 2. Asliye Hukuk Mahkemesine
(E.2013/74, K.2013/226) GÖNDERİLMESİNE,
G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNE
7/2/2018 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.
Başkan
:
Engin YILDIRIM
Üyeler
:
Osman Alifeyyaz
PAKSÜT
Recep KÖMÜRCÜ
Celal Mümtaz AKINCI
Recai AKYEL
Raportör Yrd.
:
Derya ATAKUL
Başvurucu
:
Ahmet DEMİR
Vekili
:
Av. Mustafa ERASLAN