TÜRKİYE CUMHURİYETİ
ANAYASA MAHKEMESİ
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
NURAN ÇIKAR BAŞVURUSU
(Başvuru Numarası: 2014/10761)
Karar Tarihi: 13/9/2017
İKİNCİ BÖLÜM
KARAR
I. BAŞVURUNUN KONUSU
1. Başvuru; tapu siciline güvenilerek satın alınan taşınmazın
tapu kaydının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde açılan tapu
iptali ve tescil davası neticesinde iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının,
yargılamanın makul bir sürede sonuçlanmaması nedeniyle de makul sürede
yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.
II. BAŞVURU SÜRECİ
2. Başvuru 24/6/2014 tarihinde yapılmıştır.
3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön
incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur.
4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm
tarafından yapılmasına karar verilmiştir.
5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve
esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir.
6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına
(Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüş bildirmemiştir.
III. OLAY VE OLGULAR
7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgili
olaylar özetle şöyledir:
8. Başvurucu 1948 doğumlu olup Düzce'de ikamet etmektedir.
9. Düzce ili Merkez ilçesine bağlı Kültür Mahallesi'nde bulunan
43 ada 8 parsel sayılı arsa niteliğindeki 991,55 m2 yüzölçümlü
taşınmazın tapu kaydına göre malikleri H.A. ile A.A. dır.
Kayıt malikleri, bu taşınmaz üzerinde beş katlı bir yapının inşa edilmesi
hususunda yüklenici K.Ö. ile anlaşarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
düzenlemişlerdir.
10. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi doğrultusunda tapuda
kat irtifakı tesis edilmiş, inşa edilecek bağımsız bölümlere karşılık gelen
arsa paylarının bir kısmı yükleniciye devredilmiştir. Yüklenici, taşınmazın 17
numaralı bağımsız bölüme ilişkin arsa payını 14/1/1998 tarihinde tapuda
başvurucuya satmıştır.
11. Sözleşme kapsamında yapılmasına devam edilen inşaat, Düzce
ili ve çevresinde 12/11/1999 tarihinde yaşanan deprem neticesinde yıkılmıştır.
Bu deprem sonrasında Belediye tarafından, en fazla iki katlı bir yapıya izin
verileceği yönünde taşınmazın imar durumunda değişiklik yapılmıştır.
12. Söz konusu taşınmazın kayıt malikleri H.A. ve A.A.,
yüklenici ile yükleniciden arsa paylarını devralan kişilere karşı 10/10/2005
tarihinde Düzce 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde (Mahkeme) tapu iptali ve tescil
davası açmışlardır. Dava dilekçesinde, deprem sonrası imar düzenlemesine göre
taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörüldüğü şekilde
beş katlı bir yapının yapılmasına imkân bulunmadığı belirtilmiştir. Davacılar
bu nedenle sözleşme gereklerinin yerine getirilmesinin mümkün olmadığı
gerekçesiyle arsa maliki sıfatıyla tarafı oldukları arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesinin feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline ve
kendi adlarına tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.
13. Mahkeme 11/10/2012 tarihinde davanın kabulüne karar
vermiştir. Mahkeme, davacılar ile davalı yüklenici K.Ö. arasında düzenlenmiş
bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine; davalı pay sahipleri
adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline karar
vermiştir. Kararın gerekçesinde, deprem sonrası uyuşmazlık konusu taşınmazın
imar durumunda yapılan değişiklik sebebiyle sözleşmede öngörülen asıl projeye
uygun olarak beş katlı bir yapının yapılmasının mümkün olmadığı vurgulanmıştır.
Mahkeme, tarafların bu taşınmaz üzerinde imar durumuna uygun yeni bir yapı
yapılması hususunda anlaşmaya varamadıklarını, davalı yüklenicinin yeni bir
proje de sunamadığını tespit etmiştir. Dolayısıyla Mahkemeye göre önceki
sözleşmenin yerine getirilemeyeceği sabittir. Mahkeme, taşınmazın bağımsız
bölümlerinin yüklenici tarafından satıldığını kabul etmiş ancak davalı pay
sahiplerinin taşınmaz üzerindeki yapı tamamlanmadan bu bölümleri satın
aldıklarını belirtmiştir. Kararda, sözleşme yerine getirilmeden satışların
yapıldığı dikkate alınarak davalı pay sahiplerinin iyi niyetli kabul
edilmesinin mümkün olmadığı ifade edilmiştir. Sonuç olarak Mahkeme, davacı arsa
malikleri ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmenin yüklenicinin temerrüdü
sebebiyle feshini kabul etmiş; bu fesih dolayısıyla işin başında yükleniciye
devredilen tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescili gerektiği kanaatine
varmıştır.
14. Başvurucu, kararı temyiz etmiş; Yargıtay 23. Hukuk
Dairesinin (Daire) 5/7/2013 tarihli ilamıyla hükmün onanmasına karar
verilmiştir. Başvurucunun karar düzeltme istemi ise Dairenin 27/2/2014 tarihli
ilamıyla reddedilmiştir.
15. Nihai karar, başvurucu vekiline 4/6/2014 tarihinde tebliğ
edilmiştir.
16. Başvurucu 24/6/2014 tarihinde bireysel başvuruda
bulunmuştur.
IV. İLGİLİ HUKUK
A. Ulusal Hukuk
1. Kanun Hükümleri
17. 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun
106. maddesi şöyledir:
“Karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte
iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri
borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin
tayinini hakimden isteyebilir.
Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu
surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür
sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürü
sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vazgeçtiğini derhal beyan ederek borcun ifa
edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi fesh
edebilir.”
18. 818 sayılı Kanun’un 107. maddesi şöyledir:
"Aşağıdaki hallerde bir mehil tayinine
lüzum yoktur.
1 - Borçlunun hal ve vaziyetinden bu tedbirin tesirsiz olacağı anlaşılırsa
2 - Borçlunun temerrüdü neticesi olarak borcun ifası alacaklı için faidesiz kalmış ise.
3 - Akdin hükümlerine göre borç tayin ve tesbit
edilen bir zamanda veya muayyen bir mehil içinde ifa edilmek lazım
geliyorsa."
19. 818 sayılı Kanun’un 355. maddesi şöyledir:
“İstisna, bir akittirki
onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt
eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.”
20. 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 123.
maddesi şöyledir:
“Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde,
taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için
uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”
21. 6098 sayılı Kanun’un 124. maddesi şöyledir:
“Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek
yoktur:
1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya
tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası
alacaklı için yararsız kalmışsa.
3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya
belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul
edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.”
22. 6098 sayılı Kanun’un 125. maddesi şöyledir:
“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde,
borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu
ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme
hakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme
tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa
edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden
dönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı
olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri
isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat
edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın
giderilmesini de isteyebilir.”
23. 6098 sayılı Kanun’un 470. maddesi şöyledir:
“Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser
meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında
bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
2. Yargıtay İçtihatları
24. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016 tarihli ve
E.2014/23-724, K.2016/168 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım
Sözleşmeleri ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve
eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir.
Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı
karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin
finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım
işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız
bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu
sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina
inşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder.
İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana
borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme
borçlarıdır. Bu iki ana borçtan doğan ve bu borçların akde uygun surette
ifasını sağlayan diğer birtakım yan borçlar da iş görme ediminin iyi surette
ifası, eserin akde uygun olarak hazırlanması ile ilgili olarak işi sadakat ve
özenle yapma borcu, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar, genel ihbar
yükümlülüğü, işe zamanında başlamak ve devam etmek borcu ile teslim borcuna
bağlı olan, ondan çıkan önemli bir borç olan ayıba karşı takeffül
borcudur (İzzet Karataş; Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Adalet Yayınevi,
Ankara 2009, s.99).
Yüklenicinin belirtilen borçlarına karşılık bu
tür sözleşmelerde, iş sahibi de arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık,
“arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyiasli
edim olarak borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde iş sahibinin ödeyeceği ücret
(bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Bu
tür sözleşmelerin genellikle yıllara yayılması nedeniyle, sözleşmedeki amaca
ulaşılması, ifa süresindeki tek bu ücret ediminin yerine getirilmesi ile mümkün
bulunmaz. Bu nedenle iş sahibi tarafından bazı yan borçların da yerine
getirilmesi gerekir. Bunlar; Üzerinde hukuki ve fiili bir engel bulunmadan
arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun ve
inşaat ruhsatının alınması, plan ve projelerin yetkili merci olan belediyede
onaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans
temini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskan
ruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekaletname verilmesi,
sözleşmede belirlenen arsa payının devri gibi yükümlülüklerdir.
Her iki tarafa borç yükleyen sözleşme
türlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü
mevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan edimini ifa
etmesini talep edemeyecektir (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu; Borçlar Hukuku
Genel Hükümler, Yeni Borçlar Kanununa göre
Hazırlanmış; Genişletilmiş 15. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2012, s.581). Bu
husus BK'nun 81. maddesinde "Mütekabil taahhütleri
muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarına ve mahiyetine
nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş
veya ifasını teklif eylemiş olmak lazımdır" amir hükmü ile düzenlenmiş,
aynı husus TBK'nun 97. maddesinde de hükme
bağlanmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden
olduğundan, ifa sırası yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla
yükümlü olacağı sorusu önem taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle
bina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak
edimini yerine getirmeli, daha sonra da arsa malikinden edimini yerine
getirmesini talep etmelidir. Bir başka deyişle ise, öncelikle sözleşmeye uygun
eser yapılmalı, daha sonra arsa malikinin edimini yerine getirmesi talep
edilmelidir.
Arsa maliki, arsa payı devri edimini değişik
şekillerde ifa edebilir. Bu edimi ya kararlaştırılan arsa paylarının devrinin
inşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi, ya dasözleşmede
inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir.
Bu ikinci halde yani kademeli tapu devrinde, yüklenici her aşamada devri
kararlaştırılan tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.
Tam burada konuyu aydınlatması bakımından
borçlunun temerrüdünden de söz edilmesi faydalı olacaktır.
Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunun
direnimi) borçlunun sözleşmeye aykırı davranması=borcunu ifa etmemesi demektir.
Bu halde ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği ve
uyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.
Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye BK’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir. Bununla
birlikte, BK. m.358/1’de olduğu gibi, borç ilişkisinin özelliği gereği diğer
bazı yasalarda da borçlu temerrüdüne dair hükümler yer almaktadır.
Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilk
şart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet edimin
ifası objektif olarak imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.
Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da
“borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir hale
gelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyet
alacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifade
eder.
BK’nun 101/1 maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarı
ile mütemerrit olur.” denilmektedir.
Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı da
aranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.
Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıda sayılanlar
olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle borçlunun kusuru temerrüt
için şart değildir.
Eser sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen
sözleşmelerdendir. Burada biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başka
bir anlatımla, taraflar birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur. Kendi
borcunu ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren taraf alacaklı (BK. m.81),
edimini yerine getirmeyen taraf ise borçludur.
Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra
tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde ve
zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra,
şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerine
getirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık)
ilkesi denilmektedir.
Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen
sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları
bakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerde
genel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelere
özgü, özel hükümler getirilmiştir.
BK’nun 106-108 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borç
yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı
seçimlik hak tanındığı görülmektedir.
Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı
tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet
zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak
sayılabilir.
....
Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da
ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerden
biri kullanılabilir.
Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler söz
konusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK.
m. 106’daki seçeneklerden birini kullanabilir.
Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süre
verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynen
ifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak
saptanması halleri olarak sayılabilir."
25. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25/11/2015 tarihli ve
E.2014/14-342, K.2015/2685 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar
yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina
yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım
bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta
olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek
(yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın
alınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü
kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle
yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip
getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan
koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip
etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu
temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin
borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip
değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye
bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde
arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.
Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereğince; “'Borçlu, temlike vakıf olduğu
zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi
dermeyan edebilir.' Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı
önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı
defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak
kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa
sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi
bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine
karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı
üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar
Kanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya
zorlayamaz".
26. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 19/2/2016 tarihli ve
E.2015/1660, K.2016/942 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Sözleşmenin tarafı olmayan davacı,
davalı yükleniciye isabet edendaireyi devralmış olup,
sadece bu payın tescili istemi ile sınırlı olarak yüklenicinin payına halef
olmuştur (Dairemizin 22.01.2014 tarih ve 2013/7747 E., 2014/347 K; 24.11.2014
tarih ve 9383 E., 7532 K. 17.12.2015 tarih ve 2717 E., 8229 K. sayılı ilamları
da bu yöndedir.)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümü harici satım sözleşmesiyle
yükleniciden satın alan davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı zaten yapmaya
zorunlu olduğu imalata katkıları sebebiyle arsa sahibinden talepte bulunamaz.
Davacı böyle bir talebi, ancak, akidi olan yükleniciye karşı ileri sürebilir."
27. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 25/10/2007 tarihli ve
E.2006/3246, K.2007/6600 sayılı kararının ilgili kısımları şöyledir:
"Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde,
yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenici
tarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanması
amacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde
üçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibi
olabilmeleri, halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü
yerine getirmesine bağlıdır. Nasıl ki, dosyada tespit edilen %15 inşaat
seviyesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri hak etmemişse,
sattığı kişiler de bu bağımsız bölümleri hak etmiş sayılamazlar. Teminat ipoteklerinin
satış anında kaldırılmış olmaları, satın alan üçüncü kişilere hak bahşetmez.
Henüz inşaat aşamasında bağımsız bölüm satın alan davalı üçüncü kişiler,
inşaatın yüklenici tarafından bitirilmesi halinde hak sahibi olacaklarını
bilmeleri gerekir."
B. Uluslararası Hukuk
28. İlgili uluslararası hukuk için bkz. Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri A.
Ş., B. No: 2014/8649, 15/2/2017, § 22-28; Selahattin Turan, B. No: 2014/11410, 22/6/2017, § 26-29.
V. İNCELEME VE GEREKÇE
29. Mahkemenin 13/9/2017 tarihinde yapmış olduğu toplantıda
başvuru incelenip gereği düşünüldü:
A. Mülkiyet Hakkının
İhlal Edildiğine İlişkin İddia
1. Başvurucunun İddiaları
30. Başvurucu, tapu siciline güvenerek bedeli mukabilinde satın
aldığı arsa payının yargısal bir kararla iptal edildiğinden yakınmaktadır.
Başvurucu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı gibi
uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde arsa sahipleri ile yüklenici tarafından el
birliğiyle binanın yapılmakta olduğunu belirtmiştir. Başvurucuya göre kendisi
bu sözleşme bakımından iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olmasına rağmen arsa
sahiplerince açılan davada haksız bir Mahkeme kararıyla mülkü elinden
alınmıştır. Başvurucu sonuç olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
kapsamında açılan davada Mahkeme kararıyla arsa payının iptal edilmesi
nedeniyle mülkiyet ve adil yargılanma haklarının ihlal edildiğini ileri
sürmüştür.
2. Değerlendirme
31. İddianın değerlendirilmesinde dayanak alınacak Anayasa’nın
35. maddesi şöyledir:
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla
sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına
aykırı olamaz.”
32. Anayasa’nın 5. maddesi şöyledir:
“Devletin temel amaç ve görevleri, …
Cumhuriyeti ve demokrasiyi korumak, kişilerin ve toplumun refah, huzur ve
mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti
ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve
sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için
gerekli şartları hazırlamaya çalışmaktır.”
33. Anayasa Mahkemesi, olayların başvurucu tarafından yapılan
hukuki nitelendirmesi ile bağlı olmayıp olay ve olguların hukuki tavsifini
kendisi takdir eder (Tahir Canan,
B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Başvurucu, mülkiyet hakkının ihlal edildiği
iddiası yanında adil yargılanma hakkının da ihlal edildiğini ileri sürmektedir.
Ancak başvurucunun temel iddiası, uyuşmazlık konusu taşınmazdaki arsa payının
iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ilişkindir.
Dolayısıyla başvurucunun makul sürede yargılanma hakkı dışındaki diğer bütün
iddialarının mülkiyet hakkı kapsamında incelenmesi gerektiği
değerlendirilmiştir.
34. Anayasa'nın 35. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal
edildiğini ileri süren başvurucu, böyle bir hakkın varlığını kanıtlamak
zorundadır (Cemile Ünlü, B. No:
2013/382, 16/4/2013, § 26). Somut olayda başvurucunun uyuşmazlık konusu
taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yükleniciye
devredilen inşa edilecek yapının bir bağımsız bölümüne ilişkin arsa payını
tapuda satın aldığı görülmektedir. Yargıtay,üçüncü
kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik
olabilmesinin halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü
yerine getirmesine bağlı olduğunu kabul etmektedir (bkz. § 27). Bununla
birlikte Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin (Sözleşme) ortak koruma
alanındaki mülkiyet hakkı, özel hukukta veya idari yargıda kabul edilen
mülkiyet hakkı kavramlarından farklı bir anlam ve kapsama sahip olup bu
alanlarda kabul edilen mülkiyet hakkı, yasal düzenlemeler ile yargı
içtihatlarından bağımsız olarak özerk bir yorum ile ele alınmalıdır (Hüseyin Remzi Polge,
B. No: 2013/2166, 25/6/2015, § 31).
35. Olayda uyuşmazlık konusu taşınmaz, tapuda başvurucu adına
tescil edilmiştir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre yüklenicinin arsa payı
karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin gerektirdiği edimleri ifa etmesi hukuken
imkânsız hâle geldiğinden arsa malikinin iade hakkının doğduğu anlaşılmaktadır.
Dolayısıyla derece mahkemelerince iptal edilmeden önce taşınmazın başvurucu
adına tapuda kayıtlı olduğu ve ayrıca başvurucunun bu arsa payını tapuda satın
alırken karşılığında parasal bir değer ödediği de dikkate alındığında
Anayasa'nın 35. maddesi bağlamında başvurucunun korunması gereken ekonomik bir
menfaatinin bulunduğu anlaşılmaktadır.
36. Başvuru konusu olayda, başvurucunun mülkiyet hakkına yönelik
olarak kamu makamlarınca doğrudan yapılan bir müdahale mevcut olmayıp özel
kişiler arası bir uyuşmazlık söz konusudur. Dolayısıyla başvuruda, devletin
mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden inceleme yapılması
gerekmektedir.
a. Genel İlkeler
37. Bireysel başvuru devlet tarafından kamu gücü kullanılarak
bireylerin temel haklarına yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen hak
ihlallerini gidermek amacıyla ihdas edilmiş ikincil bir koruma mekanizması
olmakla birlikte kimi durumlarda özel kişiler arası ilişkiler sonucu özel
kişilerin birbirlerinin haklarına yaptıkları müdahalelerde devlete
atfedilebilecek sorumluluklar bulunabilmektedir. Bu durumlarda bireysel başvuru
konusu yapılan dava sadece adil yargılanma hakkı kapsamında incelenmekle
kalmayıp özel kişiler tarafından başlatılan süreç sonucu etkilenen diğer haklar
yönünden de incelenebilir (Türkiye Emekliler
Derneği, B. No: 2012/1035, 17/7/2014, § 34).
38. Anayasa'nın 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet güvencesi,
mülkiyet hakkına yönelik kamu gücü tarafından gerçekleştirilen müdahalelerin
yanı sıra kimi durumlarda özel hukuk kişilerince yapılan müdahalelere karşı da
anayasal koruma sağlamaktadır. Dolayısıyla mülkiyet hakkı devlete, müdahalede
bulunmama biçimindeki negatif yükümlülüğün yanında üçüncü kişilerden
gelebilecek müdahalelere karşı malike koruma sağlama şeklindeki birtakım
pozitif yükümlülükler de yüklemektedir (Osmanoğlu
İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri A.Ş., § 42).
39. Devletin bu tür haksız müdahalelere karşı bireylerin
mülkiyet hakkının korunması için etkili iç hukuk yolları ihdas ederek yapılan
müdahalelere karşı özellikle mahkemelere başvurmak suretiyle koruma talep
edebilmelerini sağlaması ve yapılacak yargılamalarda özel kişilerin çatışan
hakları arasında tercih yaparken anayasal yorumla mahkemelerce temel hakların
korunması gerekmektedir. Böylelikle devlet, etkili bir iç hukuk yolu ihdas
ederek adalet ve hakkaniyete uygun bir yargılama ortamı oluşturup üzerine düşen
görevi yerine getirmiş olacaktır (Türkiye
Emekliler Derneği, § 39).
40. İki özel kişinin mülkiyet hakkının çatıştığı durumlarda
bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve -somut
olayın koşulları gözönünde bulundurularak- derece
mahkemelerine ait bir yetkidir. Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin
mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir
netice doğuracak şekilde sonuçlandırılmaması gerekir. Diğer bir ifadeyle kamu
otoritelerince ve özellikle yargı organları tarafından daha üstün değerde
görülen bir hakkın teslimi için diğer taraf aleyhine sonuç doğuracak birtakım
tasarruflarda bulunulması mümkün ve gerekli ise de bu durum, uyuşmazlığın diğer
tarafının tamamen korumasız bırakılması gerektiği anlamına gelmez. Hukuk
sisteminin her iki tarafın menfaatlerini dengeleyecek mekanizmalar üretmesi
gerekmektedir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine
ölçüsüzlük oluşması, pozitif yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir.
Menfaat dengesinin adil bir şekilde kurulup kurulmadığının değerlendirilmesinde
somut olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkanlar ile tarafların
tutum ve eylemleri gözönünde bulundurulur.
41. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan
müdahalelere karşı usule ilişkin güvenceler sunan yargısal yolları da kapsayan
etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçeve
kapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan
uyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etme
sorumluluklarını da içermektedir (Selahattin
Turan, § 41).
b. İlkelerin Olaya
Uygulanması
42. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı mülga
Kanun ve 6098 sayılı meri Kanun'da düzenlenmeyen isimsiz sözleşmelerden olup bu
sözleşmelerin hüküm ve uygulanma koşulları Yargıtayın
istikrar kazanmış içtihatlarıyla açıklığa kavuşmuştur. Yargıtay içtihatlarında,
arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin arsa sahibi veya sahipleri ile
yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi
olduğu açıklanmıştır. Buna göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri;
yüklenicinin maliyeti kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası
üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki
bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği
sözleşmelerdir. İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçlarının bir
inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçları
olduğu kabul edilmiştir. Buna karşılık bu tür sözleşmelerde iş sahibinin de
arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık “arsa payı devri” suretiyle bir
bedel ödemeyi asli edim olarak borçlandığı belirtilmektedir. Bu sözleşmelerde
iş sahibinin ödeyeceği ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayni olarak
ödenmektedir. Yargıtay ayrıca eser sözleşmelerinin niteliği gereği iki tarafa
borç yükleyen sözleşmelerden olduğunu, temerrüt hâlinde de uyuşmazlık tarihi
itibarıyla yürürlükte olan 818 sayılı Kanun'un 106-108. maddelerinin (6098
sayılı Kanun'un 123-125. maddeleri) uygulanacağını belirtmektedir. Diğer
taraftan Yargıtay içtihatlarında, yüklenicinin alacağın temliki hükümlerine
göre arsa paylarını yazılı şekil koşuluyla satabileceği ve yükleniciden arsa
payını satın alan kişilerin ise yüklenicinin halefi oldukları kabul edilmiştir
(bkz. §§ 24-27).
43. Somut olayda başvurucunun tapuda satın aldığı arsa payı
Mahkeme kararıyla iptal edilmiştir. Ancak derece mahkemelerinin tespit ettiği
üzere başvurucu, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek bağımsız
bölümlere ait arsa payını yükleniciden satın almıştır. Dolayısıyla başvurucu,
yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile yüklenici arasında
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olarak
görülmüştür. Ancak bu sözleşme doğrultusunda yüklenicinin kendisine düşen asıl
edimi yani inşaatı yapma edimini yerine getirmediği tespit edilmiştir. Bu durum
nedeniyle daha önce edimini yerine getirmiş olan taşınmaz malikleri, temerrüt
hükümlerine dayalı olarak sözleşmenin feshini talep etmişlerdir. Derece
mahkemeleri de bu gerekçeyle ilgili hukuk kuralları gereğince sözleşmenin
feshine ve tapunun iptaline karar vermiştir. Derece mahkemelerine göre
başvurucu, yapıyı satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşa
edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldığını bilebilecek
durumdadır (bkz. §§ 13, 14). Başka bir deyişle henüz inşaat hâlinde olan bir
yapının bağımsız bölümünü satın alan başvurucunun inşaatın tamamlanamaması
durumunda yükleniciden satın alınan arsa paylarının iade edilmesini öngörmesi
gerektiği kabul edilmektedir (bkz. § 27). Gerçekten de başvurucunun inşa
edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldığı tapu kaydından açıkça
anlaşılmaktadır. Böyle bir arsa payını satın alan başvurucu; yüklenicinin
halefi olduğundan taşınmaz maliklerine karşı, düzenlenen arsa payı karşılığı
inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin haklarına sahip olmuş ancak
öte yandan yine bu sözleşme kapsamında yüklenicinin edimlerinden de sorumlu
tutulmuştur.
44. Olayda arsa payını yükleniciden satın alan başvurucu ile
arsa sahibinin menfaatlerinin çatışması söz konusudur. Başvurucunun hukuka
uygun bir şekilde satın aldığı arsa payı, arsa sahibinin mülkiyet hakkının
korunması amacıyla iptal edilmiştir. Mahkemenin iptal kararının, yükleniciden
arsa payını satın alan kişilerin yüklenicinin halefi oldukları yolundaki
Yargıtay içtihadına uygun olduğu anlaşılmaktadır. Hukuk kurallarının yorumlanması
derece mahkemelerine ait bir yetki olduğundan Anayasa Mahkemesinin Yargıtayın bu içtihadına karışamayacağı kuşkusuzdur.
Anayasa Mahkemesinin görevi, bu içtihadın etkilerini ve menfaatler dengesinde
bir taraf aleyhine aşırı orantısızlığa yol açıp açmadığını irdelemekten
ibarettir.
45. Malik olacağını düşünerek hukuken yasak olmayan, henüz inşasıtamamlanmamış bir konutusatın
alan başvurucunun tapusunun sonradan arsa malikinin menfaatlerini korumak
amacıyla iptalinin başvurucuya ağır bir külfet yüklediği açıktır. Arsa
sahibinin menfaatlerini korumak için bile olsa konutu satın alan başvurucunun
tamamen korumasız bırakılması düşünülemez. Hukuk sisteminin her iki tarafın
menfaatlerini dengeleyecek mekanizmalar üretmesi ve bu bağlamda tapusu iptal
edilen kişiye bazı imkânlar tanımış olması gerekmektedir. Başvurucunun borçlar
hukuku kurallarına göre arsa payını satan kişi ve yükleniciye karşı dava açma
ve zararını tazmin etme imkânı bulunmaktadır (bkz. §§ 23, 24). Dolayısıyla
başvurucunun tamamen korumasız bırakılmayıp menfaatlerinin tatmin edici ölçüde
gözetildiği sonucuna ulaşılmaktadır.
46. Öte yandan başvurucu, uyuşmazlığa konu yargılamada kendisini
vekil ile temsil ettirmiş ve davalı sıfatıyla Mahkeme önünde itiraz ve
savunmalarını ortaya koyup delillerini sunabilmiştir. Derece mahkemelerince de
mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına konu edilen uyuşmazlığın çözümüne
ilişkin olarak önceden oluşturulan, öngörülebilir, ulaşılabilir ve belirli
nitelikte olduğu anlaşılan bir hukuksal çerçeve kapsamında delillerin
değerlendirildiği ve hukuk kurallarının yorumlanarak sonuca varıldığı
görülmektedir.
47. Sonuç olarak yukarıda da değinildiği üzere -mülkiyet
hakkının korunması çerçevesinde başvurucunun zararını tazmin edebilme imkânının
mevcut olduğu da dikkate alındığında- mülkiyet hakkına ilişkin şikâyet yönünden
açık ve görünür bir ihlal bulunmamaktadır.
48. Açıklanan gerekçelerle başvurucunun mülkiyet hakkının ihlal
edildiği iddiasının açıkça dayanaktan yoksun
olması nedeniyle kabul edilemez olduğuna karar verilmesi gerekir.
B. Makul Sürede
Yargılanma Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia
49. Başvurucu, makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğini
ileri sürmüştür.
1. Kabul Edilebilirlik
Yönünden
50. Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı ve kabul edilemezliğine
karar verilmesini gerektirecek başka bir neden de bulunmadığı anlaşılan makul
sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin iddianın kabul edilebilir
olduğuna karar verilmesi gerekir.
2. Esas Yönünden
51. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin
yargılamanın süresi tespit edilirken sürenin başlangıç tarihi olarak davanın
ikame edildiği tarih; sürenin sona erdiği tarih olarak da -çoğu zaman icra
aşamasını da kapsayacak şekilde- yargılamanın sona erdiği, yargılaması devam
eden davalar yönünden ise Anayasa Mahkemesinin makul sürede yargılanma hakkının
ihlal edildiğine ilişkin şikâyetle ilgili kararını verdiği tarih esas alınır (Güher Ergun ve diğerleri, B. No: 2012/13,
2/7/2013, §§ 50, 52).
52. Medeni hak ve yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklara ilişkin
yargılama süresinin makul olup olmadığı değerlendirilirken yargılamanın
karmaşıklığı ve kaç dereceli olduğu, tarafların ve ilgili makamların yargılama
sürecindeki tutumu ve başvurucunun yargılamanın süratle sonuçlandırılmasındaki
menfaatinin niteliği gibi hususlar dikkate alınır (Güher Ergun ve diğerleri, §§ 41-45).
53. Anılan ilkeler ve Anayasa Mahkemesinin benzer başvurularda
verdiği kararlar dikkate alındığında somut olaydaki yaklaşık 8 yıl 4 aylık
yargılama süresinin makul olmadığı sonucuna varmak gerekir.
54. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvence
altına alınan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi
gerekir.
C. 6216 Sayılı Kanun'un
50. Maddesi Yönünden
55. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin
Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 50. maddesinin (1) numaralı
fıkrası şöyledir:
“Esas inceleme sonunda, başvurucunun hakkının
ihlal edildiğine ya da edilmediğine karar verilir. İhlal kararı verilmesi
hâlinde ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yapılması gerekenlere
hükmedilir…”
56. Başvurucu, manevi tazminat talebinde bulunmuştur.
57. Somut olayda, makul sürede yargılanma hakkının ihlal
edildiği sonucuna varılmıştır.
58. İhlal tespitiyle giderilemeyecek olan manevi zararları
karşılığında -yargılamadaki taraf sayısı da gözetilerek- başvurucuya net 6.300
TL manevi tazminat ödenmesine karar verilmesi gerekir.
59. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 206,10 TL harç ve 1.800
TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 2.006,10 TL yargılama giderinin başvurucuya
ödenmesine karar verilmesi gerekir.
VI. HÜKÜM
Açıklanan gerekçelerle;
A. 1. Mülkiyet hakkının ihlal
edildiğine ilişkin iddianın açıkça
dayanaktan yoksun olması nedeniyle KABUL EDİLEMEZ OLDUĞUNA,
2. Makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine ilişkin
iddianın KABUL EDİLEBİLİR OLDUĞUNA,
B. Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul sürede
yargılanma hakkının İHLAL EDİLDİĞİNE,
C. Başvurucuya net 6.300 TL manevi tazminat ÖDENMESİNE,
tazminata ilişkin diğer taleplerin REDDİNE,
D. 206,10 TL harç ve 1.800 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam
2.006,10 TL yargılama giderinin BAŞVURUCUYA ÖDENMESİNE,
E. Ödemenin, kararın tebliğini takiben başvurucunun Maliye Bakanlığına
başvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapılmasına, ödemede gecikme olması
hâlinde bu sürenin sona erdiği tarihten ödeme tarihine kadar geçen süre için
yasal FAİZ UYGULANMASINA,
F. Kararın bir örneğinin Düzce 2. Asliye Hukuk Mahkemesine (E.2005/703,
K.2012/577) GÖNDERİLMESİNE,
G. Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına GÖNDERİLMESİNE
13/9/2017 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.
Başkan
:
Engin
YILDIRIM
Üyeler
:
Serdar
ÖZGÜLDÜR
Muammer
TOPAL
M. Emin KUZ
Recai AKYEL
Raportör
:
Ayhan KILIÇ
Başvurucu
:
Nuran ÇIKAR
Vekili
:
Av.
Hayrettin KESKİNSOY