T.C. ... 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C. ... 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2024/183 KARAR NO : 2025/222
HAKİM : ... ... KATİP : ... ...
DAVACI : ... VEKİLLERİ : Av. ... - ... Av. ... ... Av. .... DAVALI : ... VEKİLLERİ : Av. ... Av. ....... DAVA : Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 26/12/2017 KARAR TARİHİ : 14/04/2025 KARAR YAZIM TARİHİ : 22/04/2025
Mahkememizden verilen 14/06/2021 tarih ve 2019/270 esas 2021/378 karar sayılı kararı BAM 22. Hukuk Dairesi'nin 08/02/2024 tarih,2021/1340 esas 2024/39 karar sayılı ilamıyla bozulan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda; DAVA: Davacı Vekili Dava Dilekçesinde Özetle; Müvekkilinin 19/06/2017 tarihinde ... ... firmasının aracılığıyla ... ili Çankaya/Yenimahalle ilçesi, Alacaatlı mahallesinde kain 63306 ada 2 parselde kayıtlı 47.(V-A-11) Blok zemin ve bodrum kat 4,5+1 daire tipi, 1 nolu bağımsız bölümü, 2.550.000,00 TL bedelle tapuda devraldığını, dava konusu taşınmazın ticari veya mesleki faaliyetler için değil şirket çalışanlarının konut ihtiyacı için satın alındığını, tüketici olarak hareket edildiğini, site içindeki aktivite alanının Yenimahalle Belediyesine ait olduğunu ve davalı tarafından belirli bir süre için kiralandığını, aktivite alanının taşınmaza büyük değer kattığını ve alıcılar tarafından tercih nedeni olduğunu, satın alma bedelinin içerisinde bu alanların da mülkiyetlerinin yer aldığını, fiyatın buna göre belirlendiğini, ancak belirtilen durumun davalı şirket tarafından müvekkiline bildirilmediğini, davalının müvekkiline ayıplı mal sattığını, ayrıca satın alınan taşınmaz ile sözleşmede belirtilen taşınmaz metrekarelerinin birbirini tutmadığını, tanıtılandan farklı taşınmaz teslim edildiğini belirterek şimdilik 6.100,00 TL'nin taşınmaz bedelinin ödendiği tarihten itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı Vekili 13.06.2024 Tarihli Talep Sonucunun Kuruşlandırılması ve Açıklanmasına İlişkin Dilekçesinde Özetle; Sitenin aktivite alanlarının kurulduğu bölümün Yenimahalle Belediyesine ait olması ve bunların davalı yan tarafından belli/sınırlı bir süre için kiralanmış olması, bir kısım aktivite alanlarının ise (Çarşı ve Spor salonu ) hiç faaliyete geçirilmemiş olması sebebiyle 100 TL, Teslim edilen taşınmazın taahhüt edilen taşınmazdan eksik kalan m2 tutarına ilişkin 6.000 TL olarak açıklamıştır. CEVAP : Davalı Vekili Dava Dilekçesinde Özetle; Taraflar arasında 08/04/2015 tarihinde Konut Edimine İlişkin ... sözleşmesi ile taşınmazın davacıya satıldığını, dava konusu uyuşmazlığın görülmesinde tüketici mahkemesinin görevli olmadığını, talebin zamanaşımına uğradığını, taşınmazın 10/03/2016 tarihinde davacıya teslim edildiğini, teslim tutanağında ihtirazi kayıt bulunmadığını, taşınmazın eksiksiz ve tüm bilgilendirmelere havi şekilde teslim edildiğini, bugüne kadar hiçbir ihbar ve bildirimde bulunulmadığını, davanın yetkisiz mahkemede açıldığını, davacının konut teslim tutanağında müvekkilini ibra ettiğini, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığını, davacı tarafın ayıplı ifa diye ifade ettiği hususların ayıplı ifa niteliğinde olmadığını, projeye uygun imalat yapıldığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER : Bozma Kararı Öncesi Tüm Dosya Kapsamı Ve Ön İnceleme Duruşmasında Belirlenen Uyuşmazlık Konuları Hakkında 2 İnşaat Mühendisinden Oluşturulan Bilirkişi Heyetinden Alınan Alınan Son Bilirkişi Raporunda Özetle; davacıya satışı yap san davaya konu bağımsız bölümün onaylı mimari projesine göre; net alanının 292,57 m2 (İmar Yönetmelikleri göre teras ve yürüme yolları hariç) olduğu, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2015/15808 Esas sayılı kararında belirtilen biçimde yapılan hesaplama neticesinde, davalının davacıdan 379,51 m2 net alanlı taşınmaz bedeli olarak tahsil ettiği 2.550.000 TL üzerinden yapılması gereken indirim tutarının ise 584.166,43 TL olarak hesaplanabileceği, dava tarihi itibarıyla faaliyete geçirilmediği belirtilen Çarşı ve Spar salonu alanları nedeniyle satış bedeli üzerinden yapılması gereken indirim tutarının 51.000 TL olarak belirlenebileceği, aktivite alanlarının site mülkiyetinde olmayıp Yenimahalle Belediyesine ait olması, davalı tarafından belirli bir süre için kiralanması olgusunun taşınmaz değerine etki edeceği; ancak bu değerin davalı yandan talep edilip edilemeyeceğinin hukuki değerlerdirmesinin mahkemede olduğu yönünde görüş ve kanaatleri bildirilmiştir. Bozma Kararı Öncesi Önceki Bilirkişi Heyetine Nitelikli Hesap Uzmanı Eklenerek Rapor Alınmış, Alınan Rapordan Özetle; Taraflar arasıncaki uyuşmazlığın, taşınmazın net alanının teknik anlamda ölçümünden değil, mevzuat ile taraflar arasındaki özel düzenlemede yer alan ifade farklılığından kaynaklandığı ve bu hususun mahkeme takdirinde olduğu, satılanın ayıplı olduğu ve alıcının kanunun kendisine yüklediği külfetleri yerine getirip getirmediği ve indirim hesaplamasında nispi metodun uygulanması hususunun mahkemece takdir edilmesi halinde, bu hesaplamanın tarafların belirlediği satış bedeli üzerinden değil, taşınmazın ayıplı ve ayıpsız rayiç bedelleri üzerinden yapılabileceği, rayiç bedelin tespitine ilişkin bir değerlendirme yapılır ise, dosyanın bilirkişi heyetimize yeniden tevdi edilmesi halinde: bu doğrultuda yeniden değerlendirme yapılabileceği, satılanda bir ayıp bulunduğu ve bu ayıbın sonradan anlaşıldığı iddia edildiği, ancak durumun hemen satıcıya bildirilip bildirilmediğine ilişkin herhangi bir bilgi/belgenin dosya kapsamında yer almadığı, dosya kapsamında yer alan bilgi/belgelerin ayıp İhbarı niteliği taşıyıp taşımadığının da bu nedenle anlaşılamadığı yönünde görüş ve kanaatleri bildirilmiştir. Bozma Kararı Sonrası Önceki Bilirkişi Heyetinden İnşaat Mühendisi Mehmet Çelikkaya'nın Bilirkişilikten Men Kararı Nedeniyle Yerine Yeni Bir İnşaat Mühendisi Eklenerek Ek Rapor Alınmış, Alınan 23/01/2025 Tarihli Ek Rapordan Özetle; 23/04/2021 tarihli ek raporda; "...Taraflar arasındaki uyuşmazlık, taşınmazın net alanının teknik anlamda ölçümünden değil, mevzuat ile taraflar arasındaki özel düzenlemede yer alan ifade farklılığından kaynaklanmaktadır..." şeklinde yer alan açıklamaya ilişkin olarak; yapıların inşalarına ilişkin dosyaya konu yapının 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ne tabi olduğu, mevzuatta net alan tabirinin planlı alanlar tip imar yönetmeliği ile tespit edildiği ve net alanın varlığı halinde brüt alanın da varlığının gerektiği, teknik olarak dosyaya konu yapı için net alanın 292,57 m2 olup, sözleşmede belirtildiği şekilde 379,51 m2 olmadığı kök ve ek raporlar ile tespit edildiği, bu hususta ihtilaf olmadığı, somut olayda yapı projelerinin proje müelliflerince hazırlanarak, idarelerce onaylanmasından sonra cins değişikliği ile kat irtifakı kurulmasına esas onaylı mimari projelerin 1 suretlerinin de tapuya gönderildiği, bu işlemler aşamasındaki net bağımsız bölüm alanı, brüt bağımsız bölüm alanı, inşaat alanı, emsal alan gibi tüm tariflerin İmar Kanunu ve buna bağlı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde açıklandığı, taraflar arasındaki anlaşmada yapım mevzuatı dışında özel bir tarifleme olmadığından tapu ve belediye işlemlerine esas mevzuat kapsamında net alanın 292,57 m2 olup, sözleşmede belirtildiği şekilde 379,51 m2 olmadığı, davalı savunmasında belirtildiği şekilde net alan hesabı yapılması kabulü halinde ne şekilde brüt alan hesabı yapılacağının da belirsiz olduğu, yapım işlerinin tabi olduğu mer'i mevzuat kapsamında yapı net alanının 292,57 m2 olarak dikkate alınmasının ve sözleşmede belirtilen alanda yapı teslim edilmediği kabulünün gerektiği, aksi halde yani taraflar arasındaki anlaşmaya esas belgeler kapsamında net alanın net kullanılabilir bahçeler dahil yapılaşma olmayan alanlar ile birlikte dikkate alınması halinde davalı savunmasının (teras ve yürüme yolları dahil) kullanım alanının 292,57 + (93,66+4,90) = 391,13 m2 olacağı ve eksik m2'li yapı tesliminin söz konusu olmayacağı, "...bilirkişi heyeti raporuna yapılan itirazların TBK 244. Madde çerçevesinde yorumlanarak rapor hazırlanması..." şeklinde belirtilen rapor düzenlenmesi talimatı kapsamında tekrar dava dosyasının incelenmesinde; davacı yanın eksik alanlı yapı teslimi için ve aktivite alanlarının yapılmamasına ilişkin iki ayrı talebinin olduğu, bu kapsamda 6.000,00 TL ve 100,00 TL olmak üzere 6.100,00 TL'lik talebinin olduğu, mahkememizin 14/06/2021 tarih ve 2019/270 E-2021/378 K sayılı Gerekçeli Karar'ında aktivite alanlarının Yenimahalle Belediyesi'ne ait olup, belirli süre kiralandığı, buna ilişkin ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi'nin 2019/703E.2020/367K sayılı ilamında ;" .... Dava konusu konutun ayıplı olduğundan ve konutta değer kaybı olduğundan söz edilemeyeceği" şeklinde belirtildiği üzere aktivite alanlarına ilişkin hususun ayıp olarak nitelendirilemeyeceği şeklinde kanaat belirtildiği, ancak gerekçe içerisinde 51.000,00 TL'lik bedel belirlenen çarşı-aktivite alanlarına ilişkin kısmın ayıplı olmadığı belirtildiği halde iki ayrı talep için toplam 6.100,00 TL'lik talep yönünden davanın kabulüne karar verildiği, aktivite alanlarına ilişkin olarak tespit edilen 51.000,00 TL yönünden hesabı değiştirecek bir hususun bulunmadığı, eksik alanlı yapı teslimine ilişkin kök ve ek raporlarımızdaki bedel tespitine yönelik itirazların incelenmesinde; davalı yanın 2.550.000,00 TL'lik bedel içerisinde ... bedeli de olduğu, bu tutarın mahsubu ile hesap yapılması gerektiği, kök ve ek raporlarda itirazın dikkate alınmadığının ileri sürüldüğü, kök ve ek raporlarda nisbi hesap yapıldığı, bu halde ayıplı mala ilişkin değerin ... bedeli hariç oransal olarak tekrar tespitinde ... bedelinin de düşeceği ve davalının ayıplı mal teslimi nedeniyle davacının yersiz-fazla ödeme yapmasının söz konusu olacağı, davacının ticari satımdan kaynaklı alacak davasındaki talebinin eksik alanlı ayıplı mal teslimi nedeniyle sözleşme kapsamında uğradığı zarara bağlı alacak talebinin olduğu, dolayısıyla 2.550.000,00 TL bedele mal olan satış işleminden ayıba bağlı bu tutar içerisindeki vergi,resim, harç, ... bedeli v.b tutarların da fazla ödenmesinin ayıba bağlı olacağı, bu nedenle ödeme tutarı üzerinden hesap yapılmasında hatalı bir hususa rastlanılmadığı, davalı yan tarafından nisbi hesap yönteminin hatalı olduğunun ileri sürüldüğü, şayet somut olayda 379,51 m2 net kullanım alanlı inşaat yapımına imkan sağlayacak arsa payının davacıya devri söz konusu olsaydı; yapı ve arsayı ayrı ayrı değerleme yöntemi ile inceleyerek sadece inşaat kısmının eksik teslimine bağlı değer kaybı hesaplanmasının gerekeceği, ancak somut olayda 379,51 m2 net kullanım alanlı yapı teslim edilmeyip, 292,57 m2'net kullanım alanlı yapı teslim edildiği tespit edildiğinden ve satış işlemine esas villanın arsa payı kapsamında serbest kalan ilave yapılaşma hakkı olduğuna yönelik projede serbest emsal hakkı da tespit edilmediğinden; hem yapı hem de arsa payı olmak üzere toplam teslimi gereken ürüne kıyasen %77,09'luk kısmın teslim edildiği, arsa payı için hesaplanan tutardan mahsubu gerekir bir husus da tespit edilmediği, bu halde nisbi hesap yönteminin de hatalı olmasını gerektirecek bir husus olmadığı, bu haliyle tespit yönteminde hatalı bir hususa rastlanılmadığı, 03/11/2020 tarihli kök ve 23/04/2021 tarihli ek raporlardaki hesaplamayı değiştirecek yeni bir veri de sunulmadığı, bu itibarla "...argıtay kararında belirtilen satış bedeline uygulanacak oran ise 292,57 A / 379,51 A = 0,7709 olarak ortaya çıkar. Bu oran satış bedeline uygulandığında ise 2.550.000,00 X 0,7709 = 1.965.833,57 TL olmaktadır. Bu durumda satış tarihi itibariyle ayıp oranında satış bedelinden yapılması gereken indirim ise 2.550.000,00 TL – 1.965.833,57 TL = 584.166,43 TL olmakta..." şeklindeki hesaplamaya iştirak ile somut olayda eksik net kullanım alanlı yapı teslimi nedeniyle 584.116,43 TL'lik indirim tutarı hesaplandığı, görüş ve kanaatlerini değiştirecek bir husus bulunmadığı yönünde görüş ve kanaatleri bildirilmiştir. DELİL DEĞERLENDİRME VE HUKUKİ GEREKÇE: Dava; Taraflar Arasında İmzalanan ... Sözleşmesi İle Davacı Tarafın Edindiği Davaya Konu Taşınmazın Ayıplı Ve Vaat Edilenden Küçük Olarak Yapılmasından Kaynaklanan Alacak Davasından İbarettir.
Mahkememiz 2019/270 Esas sayılı dosya üzerinden yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne karar vermiş, iş bu karara karşı istinaf kanun yoluna gidilmesi üzerine ... BAM 22. Hukuk Dairesi'nin 08/02/2024 tarih, 2021/340 esas 2024/39 karar sayılı ilamı ile mahkememiz kararı kaldırılmış ve neticeten iş bu esasa kaydı yapılmıştır. Kaldırma ilamı sonrasında mahkememizce harç ikmali yaptırılmış ve davacıya talep sonucu kuruşlandırılarak kalem kalem açıklatılmıştır. Taraflar arasında 08/04/2015 tarihinde akdedilen Konut Edimine İlişkin ... sözleşmesi ile dava konusu taşınmaz davacıya satılmış olup, sözleşmeye konu aktivite alanlarının site mükiyetinde olmayıp Yenimahalle Belediyesine ait olduğu, davalı tarafından belirli bir süre için kiralandığı ancak ... Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi'nin 2019/703 E. 2020/367K. Sayılı ilamında da "proje merkezinde yer alan yeşil alanların kamusal alan olduğunu, rezidansların projeye ilave edildiğini ve projenin prestij kaybettiğini....gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satılarak, davacı adına tapuya tescil edilen taşınmaza ilişkin sözleşmenin ve eklerinin noter tarafından düzenleme şeklinde ve taraf beyanları esas alınarak tanzim edilmesine, 3. maddesi dahil hükümlerinin açık ve anlaşılır bir dille yazılmış olmasına ve kamu park alanına (kira ve gider hususlarına) değinilmesine, teknik şartname-mahal listesinde bu hususun açıkça belirtilmiş olmasına ve tüm belgelerin altında tarafların imzalarının bulunmasına göre, gerek sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 4077 sayılı TKHK ve Haksız Şartlar Hk. Yönetmelik ve gerekse dava tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı TKHK ve ilgili yönetmelik kapsamında sözleşme hükümlerinin haksız şart olarak nitelendirilemeyeceği gibi dava konusu konutun ayıplı olduğundan ve konutta değer kaybı bulunduğundan söz edilemeyeceği " belirtildiği üzere bu hususun ayıp olarak kabul edilemeyeceği ve konutta değer kaybı bulunduğundan söz edilemeyeceği mahkememize kabul edilip davacının dava konusu Sitenin aktivite alanlarının kurulduğu bölümün Yenimahalle Belediyesine ait olması ve bunların davalı yan tarafından belli/sınırlı bir süre için kiralanmış olması, bir kısım aktivite alanlarının ise (Çarşı ve Spor salonu ) hiç faaliyete geçirilmemiş olması sebebiyle 100 TL'nin davalıdan tahsili talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. TTK’nın 23/c. maddesinde, ticari satış konusu malın ayıplı olması halinde ayıbın niteliğine göre bildirim süreleri düzenlenmiştir; “Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 223. maddesinin ikinci fıkrası uygulanır.” TTK’nın bu hükmü ile, taşınır satışına konu malda gizli ayıp olması halinde TBK'nın 223. maddesinin uygulanacağı belirtilmiştir. Dosya kapsamında alınan bilirkişi kök ve ek raporları dava konusu taşınmazın tapu ve belediye işlemlerine esas mevzuat kapsamında net alanın 292,57 m2 olup, sözleşmede belirtildiği şekilde 379,51 m2 olmadığı tespit edilmiş olup, taşınmazlarda eksik m2 iddiasının yerleşik içtihatlarda açık ayıp olarak kabul edildiği (Yargıtay 11. H.D. 2022/3358E-2023/7112K 05.02.2019tarih) (Yargıtay 3. H.D. 2023/1911E-2024/344K)(... BAM 22. HD 2019/651E-2022/204K 28.02.2022tarih), davacının muayene ve ihbar yükümlüğünü süresinde yerine getirdiğine dair dosya kapsamında ispata yarar delil bulunmadığı görülmekle satılanı bu ayıpla birlikte kabul etmiş sayıldığından teslim edilen taşınmazın taahhüt edilen taşınmazdan eksik kalan m2 tutarına ilişkin 6.000 TL'nin davalıdan tahsili talebinin de reddine karar vermek gerekmiş olup neticeten davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesisi yoluna gidilmiştir. HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlere, kararın dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, dosyadaki kanıtlara göre; 1-Davanın REDDİNE, 2-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince, alınması gereken 615,40 TL maktu karar ve ilam harcının, peşin alınan 104,17 TL mahsubu ile noksan olan 511,23 TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye irad kaydına, 3-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, davalı yararına hesaplanan 6.100,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak, kendisini vekil ile temsil ettiren davalıya verilmesine, 4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına, 5-Taraflarca yatırılan gider ve delil avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine, Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde ... Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere 14/04/2025 tarihinde karar verildi.
Katip ... ⌞ e-imzalıdır⌝
Hakim ... ⌞ e-imzalıdır⌝
*